拿個鋪用盡半輩子關系！20位餐飲老板泣血吐露商場“潛規則”

前短時間，我的朋友一男剛在北京某商場五樓拿到一個“黃金鋪位”，據他介紹，他的店租金在這個商場里算是“比較低的水平”。

到底有多低呢？在這家商場的五樓，分布著9個餐飲門店。我特意去走訪了另外幾家餐飲門店。其中一家餐飲店面積在120平米左右，位置明顯不如一男的店，但這家租金比一男的店貴了3元/㎡每日。這么一算，面積差不多的情況下，這家店每月要比一男的店多交1萬多元的房租。

背后的原因我心知肚明：這棟商場的老板是一男的叔叔。不僅房租低，每年1.7萬元的物業費也給省了……

講真，創業靠自己，但開商場店就得“拼爹”了。

我們第一家店開在一個新商場。為了這家店的鋪位，托了七大姑八大姨，全家人前半輩子的人情都用上了，最后還是只找到了差不多面積、位置很不好的鋪位。商場方面說如果以后有好位置騰出來了，第一個讓我調位置。

讓我傷心的是，沒過多久，商場中心一片原定只做臨時展位的區域開了一家茶飲店。那個位置沒有進水、下水，也沒有電路，商場硬是為了那家店給改了水路、電路，這家關系一定很硬，我是沒那么好的命啊。

我托關系、交了入場公關費之后，終于得到準備入駐的通知。但鋪位沒得選，“安排哪就是哪”，而且這還只是個開始——

前一家商戶拖了兩個月才搬走，我找商場投訴無果，白白多交了幾萬塊房租才開始裝修。招商的人說了，這房租估計退不了。

我知道，其實就是我沒有關系，錢也沒花到位……

我一個朋友要在商場里開店，光約招商經理出來就約了一星期，之后連喝了兩頓酒，但依舊沒有回音。而且，中間還向招商經理遞上了兩個金額不等的紅包。 后來，我這位朋友直接找了一個美女來陪酒……

在小餐飲品牌的眼里，招商經理有時候就像上帝，比甲方老板的權力都大。

講述這些故事，并不是要控訴商場招商有多“黑暗”，上面的案例只是個案。在各種“中國式房東”中，商場的一大好處就是在合約、管理等各方面都相對規范，而且隨著商場競爭白熱化，趨勢整體向好。

但我們想告訴你，在一個整體規范化水平都不高的人情社會里，你需要知道的現實狀況，以及一些“野路子”、“潛規則”。

商場店鋪招商，“大品牌倒貼，小品牌狠宰”是常事。“你不愿意挨宰可以不進，反正還有很多品牌等著進，生意好的商場才敢狠要錢。”

餐飲老司機光哥的店開在二線城市核心商圈。他的感受是，商場店的房租，可以說是“一鋪一價”，非常不透明。能不能進駐商場、能不能拿到好位置、租金價格能不能壓到最低，主要看三方面：一是品牌勢能，二是人情關系，三是花“入場公關費”找中間人。

光哥說，如果品牌不夠強勢，就得拼關系了。每家商場都有一些店是關系戶，當地政府部門的親戚、工商部門的親戚、消防部門的親戚、城管部門的親戚……商場方也得維護關系啊，各部門的關系打點也少不了。

沒品牌、沒關系，就得花“入場公關費”找中間人了，這是各地商場招商方面的“潛規則”。就這，也得看你找的中間人是不是靠譜，找到關系比較硬的中間人能少花點錢，關系不夠就得花大價錢。看你有沒有找對人，找不對人花錢也辦不了事，錢拿著都送不去。

“在我們這樣的二線城市，進駐中檔商場一般三五萬就夠，標桿式的牛X商場就得三四十萬了，這還不包括請客吃飯、送些珠寶小禮物的錢。不過現在這樣的潛規則也比較有規矩，一般如果辦不成的話，現金都會退還。”光哥說。

另一位餐飲老板告訴內參君：公關費有兩種形式，一種是直接收錢（幾萬到幾十萬不等），另一種是利潤分成（一般是20%左右）。

開了幾十家店的餐飲老炮兒龍叔，旗下各品牌已經都是當地生意火爆、頗有名氣的品牌，現在也會有新開的商場主動邀請他們旗下品牌入駐。可即使是他，如今還踩著一個商場房租的坑。

小餐飲進商場是趨勢，大家都想進，可沒品牌沒關系的初創品牌，開商場店必然得付出高房租的慘重代價。

當年他開第一家店就在商場里，房租很高，簽約時就定了每年10%漲幅，漲幅正常但基數大，房租成本每年“滾雪球”。現在他們有幾十家店了，這第一家店的房租仍然是最高的。

跨界餐飲人路哥為了給新品牌造勢，決定把第二家店開到知名商場里。

一個業內知情人士告訴他，客流好的商場每年輕餐區要調整三分之一甚至一半的鋪位，一是為了篩選知名品牌進駐，二是為了掙一些公關費。這種情況商場高層是知情的，但如果招商部門做得太過分，高層也會有顧慮，“現在也有商場的高層在逐漸回收招商方面的權力了”。

通常來說，商場的收租方式有固定房租和扣點房租。

餐飲老板大米告訴內參君，有些商場會采用“雙政策彈性房租”：固定租金和銷售額抽成（也就是扣點），兩者相較取其高。假設固定租金是2萬元，銷售額抽成是18%。月銷售額10萬元時，按抽成金額是1.8萬元，這時就按較高的固定租金2萬元收取房租。月銷售額20萬元時，按抽成金額是3.6萬元，這時就按較高的抽成金額收取房租。

這種雙政策算是比較人性化了，就像房東看你生意好了，要求漲租金一樣。大米表示理解，而且這樣“也比有些無論生意好壞都收高租金的商場強啊”。

你所在的城市，商場店租金是個什么水平？感覺是否能承受？你給自己劃的“房租占比”紅線是多少？歡迎來跟內參君聊聊。

明天，請繼續關注內參“商場房租調查”之二。

策劃統籌：茜妮 本篇采寫：虎萌 張伯禹 王瑛