餐廳未開業就要拆？選址和租賃不想被坑一定要看！

重慶張女士打算在北濱路金源時代廣場開一家海鮮餐館。費了不少精力和金錢，這餐館終于給裝修好了。但是眼下還沒開業呢，張女士卻接到通知，說她租下的場地并沒有合法手續，馬上就要被拆掉。張女士這下子傻眼了，明面簽合同的時候并不是這樣的。

張女士說自己簽合同的時候寫著租3年，并且在合同簽訂之后花了大價錢裝修和請員工，但是這還沒有開業就收到政府通知說不合法。張女士與出租方理論，得到的結果就是當初出租方和政府達成的協議是臨時租借該場地做活動的，到期則自行拆除。很明顯，張女士是被出租方給坑了。

從張女士的案例來看，看店鋪選址真的不能馬虎，但是如何選址更精準，又如何避免遇到不良的房東被坑呢？下面的選址和簽合同經驗，你得看！

第一看

店鋪的地理位置

選門店地理位置毋庸置疑是第一要素，盡管古語有說“酒香不怕巷子深”，但是位置太過偏僻，或者店鋪位置的人群量不夠、目標客戶不匹配，這將會花費你更多的精力去解決人流量的問題。

店鋪位置選擇的時候，有一個客流量統計公式：

通行量—通行質量—發現幾率

怎么理解？這就是選店鋪第一要素的，要看的三大細則的前兩點：

所謂目標人群數量，分兩塊：一塊是看店鋪附近的目標顧客人群聚集點的數量；第二塊看店鋪前汽車與行人的通行量。也就是客流量公式中所說的：通行量和通行質量。

在選擇一家店鋪的時候，最好能蹲點考察，在門店前蹲點1個星期的時間，統計從店鋪門前經過的人流量的大小，也就是通行量；然后，觀察這些流過的人流量，他們駐足在附近用餐的比例，以及他們消費的習慣有多少是跟計劃開的店鋪的形態相匹配的，也就是通行質量。

通行量和通行質量越高，表示這家店鋪日后需要花費用來宣傳的精力就越小，店繁榮的概率就越高。

當然，有了人流量之后，接下要考察的就是店鋪被發現的概率。單單有高質量的目標顧客群，但是你的店鋪卻過于隱蔽，讓顧客想發現都難，那這些人流量也就只能白白的浪費。

所以，接下來要看的就是你看中的這家店鋪的醒目程度，即發現幾率。

考察一家店鋪的醒目程度有兩個標準：

標準2：看被發現后顧客入店消費是否便利。

這一點如何理解？

如果說店鋪確實顯眼，但是顧客要通過讓幾道彎，或者跨過幾道防護帶才能到你的店鋪消費。或者說，開車來消費的顧客，找半天也沒辦法找到停車位，那么發現也等于沒發現。因為，顧客不方便來消費。

能滿足以上兩個細則的門店，相信同一個區域就會只有一家，那么，這就要在此基礎上，考量同一個區域的競爭對手的情況。

在考察競爭對手的時候，同業種、同業態的競爭對手是越少越好呢？還是越多越好？兩者都不是，適度最佳。

怎么理解？

如果過多，盡管這個區的客流量足夠，但是一個新入住的店鋪，一旦入駐進去，意味著就是從競爭對手那里搶顧客。如果競爭對手不強還好，萬一競爭對手顧客忠誠度高，那么估計分一杯羹都有點困難；反過來，如果沒有競爭對手呢？這就會有一種可能，那就是這個區域不適合這種經營形態。即使你入駐進去了，估計顧客也沒這個想法去消費。

所以，競爭對手適度存在才是最佳。

店鋪位置確定之后，接下來就是關于店鋪租賃的一些細節問題了，這也是與在文章前面提到的，規避店鋪租賃下來后一些意外狀況應該要認真對待的。

第二看

店鋪本身的條件

看店鋪本身，要從內到外全方位的考量，畢竟，門店選下來了，就是白花花的銀子要花出去了。如果預算充足還有回旋余地，一旦你的資金是剛剛好預算的，遇到一點額外狀況，都可能會影響正常開店。

那么，就需要從以下三個方面來考量：

層數和招牌的考量其實也是解決上面所說的讓顧客方便消費和容易發現的問題。

層數的選擇，以選1層最佳；若是1層以上的店鋪，則看店鋪周圍環境的引導方便性如何。如入口、電梯等處；

而招牌呢，是店鋪最大的廣告位。招牌的大小、位置、布局都會直接影響店鋪后期的經營，一個原則：招牌越醒目，越能方便宣傳為最佳。

一般，在租賃前都對店鋪的面積有一個預期，找門店的時候，也會根據房東給的門店的面積去考察。然而，我們在確定面積時，要以實際測量為準。因為，一般的戶型標記的面積，很多可能包括公攤面積，而公攤面積是你無法用來使用的。

面積滿足了，接下來就是戶型。一般情況下，不規則的戶型可以考慮獨特風格的裝修，但用餐面積會受限制。這個要根據自己最初確定的餐飲店的運營形態來選擇。

現在，門店的租賃方式有兩種：一種是轉讓，一種是直接租賃。

如果遇到整店轉讓，店主原有設備也折算轉讓。那么，主要要看設備的新舊程度，以及是否是開店需要，若不需要則是花錢買垃圾。還有一點，原有裝修是否需要翻新，是否需要拆卸，費用這一塊是不是合適。對于這一點，最好跟裝修公司做好對接，事先盤點清楚。

有一種情況，你可能會遇到那種店鋪裝修還有8成新，你入駐只需要換一個招牌就能直接使用。這你需要注意一點，為什么之前這家店要轉讓？很有可能是店鋪原有的風格，導致生意慘淡。那么接手這家店，如果延續原有的風格，很可能讓顧客產生同樣的錯覺，還是同一家店，會直接影響經營狀況。

第三看

房主合同注意事項

走完之前的步驟，到了最后與房東簽合同的時間。常規，餐飲簽合同都是5年一簽，投資大的甚至是10年一簽。這一簽，就意味著你的店鋪一定要在這家店落腳了。

但是，很多時候，我們認為到了這一步，就可以松口氣了，可往往由于大意疏忽，導致后面一系列不必要的麻煩，那么跟房主簽合同要注意哪些呢？

日常說，這家店租金5000一個月、7000一個月，其實只是實際支付租金的一部分，一般正確的租金計算方式如下：

月租+押金+物業管理費+轉讓費=第一次實際支付租金

只有根據實際確定下來的租金來核算，并且納入到預算中，這樣才能有效的保證日后經營目標和規劃能準確。

合同細則直接關系到，后期你能否正常的使用這家店鋪唯一的有效證明，餐飲類的合同重點要從以下幾點注意：

1、租期：租期至少3年以上，這樣能規避一種房東，就是見你生意好，嫉妒，一旦房租到期就立馬坐地起價。

2、租金：租金一定要數字明確，具體到每月多少，每月交租時間。

3、續期：最好能在條款中添加續期的約定，比方說3年到底后，房東必須優先續租給你，并且租金的漲價不能超過一定的比例。

4、租金何時開始支付：是否有裝修期，一般門店的租賃，房東都會要給租客10天-15天的裝修期，裝修期間不收租金。

5、退房條款：這一點主要要注明，退租時房東對店鋪的要求，說明店鋪除了沒有嚴重的損壞之下，退租時房東都必須把押金退回。

當然，還有很多細則，以上是主要的幾點。如果有條件的話，可以請律師一一核對。

現在租店鋪，不乏一些空手套白狼的騙子，就是打著是房東的名義把房子租給你，但實際上他本人并沒有這個權限，也不是店鋪真正的房主。

所以，在跟房主簽合同時，首要工作就是要核對房主，具體從三個方面一一核對：

1．是否是真正的房主；

2．房主的經濟狀況，是否沒有把房子抵押，一定要檢查房產證及土地相關的正面文件；

3．確認房主是否可以長久相處。要知道，一旦開店就無法輕易挪動位置，房主一旦突然要求提高租金或者頻繁改變瑣碎的租賃條件，這對你而言都是很大的麻煩。這些，你可以從之前的租戶、同一樓區的其他店鋪的經營者以及房產中介那里了解房主的聲譽信息。

當然，在選擇的時候，不太可能找到百分百滿足以上條件的店鋪。這就需要給這些條件排好順序，區別出無法讓步的條件與可以放棄的條件。

比方說：如果準備開一家高級住宅區的高級店鋪，那么需要考慮的是周邊高收入人口數量，停車場車位以及周邊環境氛圍，而店鋪道路的通行量和店鋪位置是否醒目就沒那么重要了。

這些選址的技能，你學到了嗎？

來源：連鎖餐謀、視界網

編輯 | 紅餐網_李曉（圖片來源網絡，圖文無關）

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