第 1444 期
商圈決定客群，
樓層決定客流，
位置決定氣場，
鄰居決定氣質。
問題來了，選址時你該選誰做鄰居？
”
■餐飲老板內參虎萌
在品牌成長期，消費者第一時間判斷你的品牌段位，往往是通過你的鄰居。如果你的左邊是沙縣小吃，右邊是黃燜雞，我很容易判斷你的消費層次是蘭州拉面級別的……
也許，選址時對鄰居的篩選考慮，就已經決定了一家餐廳的未來。
01
從客群角度來看：
如何導流鄰居的客戶
又防止被鄰居截留？
▼
【案例】 去年，小七的壽司小店開到了商場的4樓服裝區。 商場為了盤存客流，在每層百貨區域增加了部分輕食餐飲區域，以延長單層顧客的停留時間。小七家壽司店隔壁是一家飲品店和一家小吃店。“商場有餐飲集中樓層，房租是非餐飲區的三倍多。”小七說。 如今，壽司店開了近一年時間，小七計劃合約到期后撤店。小七說，同層的涼皮店做了不久就撤走了，如今隔壁是兩家飲品店，生意都還行，但她家顧客就很少了。 “百貨區做餐飲的話，還是飲品、甜品店更適合。”小七得出了結論。
劃重點
（1）目標區域的“自帶客流”是否適合你的品牌、品類？
拿小七這個案例來說，如今百貨區的主要客群是中年人，年輕化的餐飲品牌在百貨區開店，就幾乎很少有客流上門。
（2）品牌本身是否有強大號召力，能吸引目標客群主動上門？
避開餐飲區的戰場，入駐費、房租相對較低，但同時也失去了餐飲區所具備的“自帶目標客群”的客流量。如果品牌沒有強大到“自帶流量”，就要當心了。
（3）你的品牌，適不適合目標位置的消費場景？
小七這個案例里，飲品相對比較適合在百貨區，逛街隨時會口渴要喝東西，但如果要吃東西一般會去餐飲區，比較有選擇空間。
而且，非餐飲區的位置做餐飲，商場一般會要求所經營的產品不能有明顯氣味、制作中不能產生油煙或水霧等，有些位置的上下水情況也會有一些限制。選擇非餐飲區，這些問題也要考慮在內。
02
從品類角度來看：
該錯位避開同品類
還是應該自信地扎堆？
▼
【案例】 大眾認知中，麥當勞與肯德基開店總是相隔不遠，具體情況如何呢？ 專注于地理大數據服務的公司GeoHey曾做過統計：近55%的麥當勞店鋪在500米內都有肯德基店鋪的存在。 如何解釋這種扎堆兒現象？ 先說一個著名的概念“納什均衡”，是博弈理論中的一個重要術語。它是一種策略組合，使同一時間內博弈中的任意一方做出應對其他方的最優反應。 以麥當勞與肯德基為例。假設麥肯要在一條筆直的路上選址，這條路上客流均勻分布，通常情況下，人們愿意就近消費。因此，從資源最佳分配的角度來看，麥當勞和肯德基應該分別開在這條路的1/4、3/4處，兩家店各自能獲得這條路1/2的客流量。
劃重點
（1）吸引更多的“品類目標客群”，比單獨開店更能有效引流
《教父》里有句臺詞：“離你的朋友近些，但離你的敵人要更近，這樣你才能更了解他。”
大眾往往對“哪里有XX品牌”不敏感，而對同品類扎堆的“小商圈”印象更深。
過去購物中心招商，一般同樓層商戶會盡量錯開品類排布。但近幾年這一慣例已被打破。某商業地產華東市場招商經理卷卷曾告訴內參君：一是因為大批品牌集中入駐購物中心，產品同質化嚴重；二來，如今餐飲老板思維越來越開放，不再避諱與同品類品牌相鄰。
（2）“小商圈”同品類越多，定位人群就越精準
望湘園開發總監認為，中餐一定要找同品類聚集地，相鄰品牌的同品類越多，在區域內的定位人群就越精準。
同類聚集，相當于降低了宣傳成本、產生磁鐵效應和規模效應，消費者需要這個品類時會第一時間想到這個“小商圈”。
此外，云食傳媒創始人白墨認為，初創品牌可以通過集群效應，增加品類在商圈內與其他品類的競爭力，近距離向其他品牌學習、交流。
03
從品牌角度來看：
什么時候適合門當戶對
什么時候適合傍大牌？
▼
【案例A】 豆撈坊有三家店都與同品類品牌相鄰：熙地港店與香天下門挨門，錦藝城店與海底撈相鄰，大衛城店旁邊則是巴奴。 豆撈坊（鄭州）潮汕牛肉火鍋創始人苑嘉益說：“雖然是同品類，但我們完全不排斥與同品類餐廳做鄰居，而且覺得這種情況利大于弊。”比如錦藝城店因為與海底撈相鄰，消費者有時會到兩家店各取一個號排隊，哪家先叫號就吃哪家。 【案例B】 一位從事餐飲業十多年的老板老馬，兩年前創辦了一個做西北菜新品牌，很快獲得了當地市場的認可，生意火爆。 穩扎穩打了近一年，老馬決定進商場試試，甚至特意選了與西北菜第一品牌西貝莜面村做鄰居。 可萬萬沒想到的是，老馬認為的自己家“食材更地道、環境更時尚、菜品更豐富”的優勢竟沒能發揮作用。旁邊西貝的門前排起了長隊，自己家店里卻還沒滿座。 同樣選擇和同品類大牌開在一起，為何故事的結局不同？
劃重點
（1）“扎堆”最好具備明顯差異化，不然很容易被“淹沒”
什么樣的同品類鄰居才能“旺”你？
井格的開發總監觀點是，相鄰品牌，越是個性明顯、基因不同，越是容易以品牌勢能的互補來聚集人氣。
云食傳媒創始人白墨建議，選址的考察和品牌的差異化特色是生存關鍵。進入同品類共存的商圈時，要詳細了解各家競爭對手的優勢和特色，并對自己的品牌做差異化強調，防止惡性的無序競爭。
（2）實力不穩定，不要與同品類“大佬”相鄰
初創品牌與品類中的優秀品牌并肩，也能提升品牌知名度與勢能。但白墨同時提醒：實力不穩定、且沒有明顯差異化的小品牌餐飲要謹慎選擇與知名品牌相鄰。
同品類“近身搏殺”更考驗品牌實力和勢能，實力不足或差異化特征不明顯的小品牌進入，很容易被淘汰出局。
所以，“再窮也要站到富人堆”里的理念，對于不同階段品牌開店選址來說，有時是蜜糖，有時是砒霜。
你的餐廳選鄰居時是怎么考慮的？鄰居如何影響到你的生意？來評論區留言互動一下~
“開店100問”往期回顧 ①開一家店需要多少錢？ ②怎么選合伙人？ ③如何給菜品定價？④員工怎么排班？ ⑤如何選擇加盟品牌？⑥怎么選供應商？ ⑦怎么做股權激勵？
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