麥當勞為什么會成為全球最大的房地產投資商？| 模式

誰也想不到，麥當勞現在已成為全球最大的地產投資商，在全球100多個國家有數萬塊黃金地段，有資料顯示在80年代，在麥當勞上萬家漢堡店中，有60%的房地產權屬于麥當勞，而剩余40%是由麥當勞總部向當地房產主承租。

由此，房地產收入成了麥當勞的主要收入，麥當勞收入的1/3來自直營店，其余來自加盟店，加盟店付給麥當勞租金，房地產收入占到近90%。

麥當勞總部選址團隊每天干的最多的不是研究什么漢堡好吃，而是研究哪個地段的能吸引的客流量大、哪塊地皮升值潛力大，他有專業的地產經紀團隊，他們對地段的考察也是相當的嚴格，甚至考察店址與城市規劃是否相符，是否會有市政動遷，是否進入城市規劃紅線，經過3-6個月的考察后最后才得出要哪塊地或開店與否的結論。

1992年4月，麥當勞在北京的第一塊地（第一家店）在長安街和王府井大街路口（王府井），是當時麥當勞在全世界面積最大的店。那時人們根本不知道土地會是未來的搖錢樹，試想若是捂到現在地價不知翻了幾百倍，后來碰到拆遷補償麥當勞叔叔又大賺了一把。

當然，勤奮好學的中國人后來看明白了這個地產投資的秘訣并且涌現出任志強，王建林，潘石屹老師們這些后起之秀開始挑戰麥當勞肯德基們的時候，美國人又開始拋出“泡沫論”“崩盤輪”來血洗中國房地產市場 了，現在你看明白美國人的把戲了吧。

我們且來看麥當勞是如何借漢堡之香食地產之財的。麥當勞是“以快餐賺吆喝，靠地產來盈利”的特許經營模式，絕不是我們看到的賣漢堡為生，這種模式的神奇在于他牢牢的吸引并捆綁了銀行（金融系統）和加盟商（經營方），成了麥當勞飛奔的兩翼。

麥當勞先以極低的成本獲得地皮產權，后憑借產權所有者身份或承租方（租期多為20年）謀取銀行高額貸款，獲得巨額貸款后再謀劃更大的地產項目以此循環，而麥當勞的加盟商須向麥當勞繳納租金、加盟費、保證金等數百萬費用，加盟商獲得的優惠是相對比較低的特許費用及政策返利，而麥當勞卻獲得了對加盟店的更大掌控權，從而形成了麥當勞和加盟商的休戚與共、互相制約的合作關系。

現在，麥當勞在全世界一百多個國家和地區擁有超過40000家店，全球營業額超500億美元，麥當勞已經擁有美國以及世界其他地方的一些最值錢的街角和十字路口的黃金地。  

與專業地產投資和開發商相比，麥當勞投資地產的成功之處在于：前者是在努力復制一批相同風格的商業地產項目，但它本身的商業經營并不強勢，至少沒有形成品牌，而后者是已經在商業經營方面形成了相當強勢 的品牌，他對商業的分析使人信任；前者只在賣地產項目， 而后者是在賣專業的商業經營分析水平順便把商鋪低價買進高價賣出。

麥當勞的品牌依然是快餐“麥當勞”，而沒有推出某個地產品牌。要想在全球范圍內經營房地產獲得成功，僅僅依靠地產本身是不可能的，它必須借助傳統名牌的優勢。

   
麥當勞商業地產模式給我們另外一種想像是：在眾多以吸引了國際名牌店入駐為榮的商業地產項目中，是否又飽含著說不出的無奈？ 幾十年過去了，麥當勞的地產王國已經擴張至全世界。但“我就喜歡”的快餐文化口號之后的神秘地產生意并未被太多人關注。

在中國的“麥當勞一代”長成這個世界上最具消費欲望和能力的時候，中國地產也經過了數次風波和爆炸型的成長。而麥當勞的地產生意經，正逐漸被人們關注。

地產運營絕頂高手麥當勞是聞名全球的快餐企業，但麥當勞總部如今基本上不具體經營快餐業務，那是以特許經營方式納入麥當勞體系的小老板們的事情。

麥當勞總部干得更多的事情，是琢磨哪個地段是一個城市將來未來人流最旺的地方。論證完畢后，就買下看中的地塊并建起快餐店，然后尋找特許經營的合作伙伴，將快餐店租給他們經營，向他們收取特許經營費和這塊商業旺地的鋪租。
   
如今的麥當勞并不只是賣快餐的了，當它總結出一套科學合理的制造快餐的程序、店面擺設的規則、店鋪選址的秘訣，并最終利用麥當勞響當當的牌子以特許經營的方法擴張時，麥當勞在很大程度上已變成了一家經營房地產的企業。在全球100多個國家擁有數萬塊黃金 地段的麥當勞，的確是個房地產運營的絕頂高手！

其實，在地產中淘金的非地產企業，遠不止麥當勞一家。很多品牌零售企業其實就是商業用房的大房東，因為這些企業是一個品牌，同時它要的商業用房的量要大一些，所以他用一個很低的價格租到房子。

由于它是一個品牌，對地段的商業前景有非常專業的分析，他們租的地方會有很多小租戶跟進來，所以他們可以用比較高的價格把店鋪分成很多塊租給小業主，這個租金差價就是這些企業的一個重要的收入來源。

這些零售企業僅靠租金的差價，在成本的大量減少后，利潤率得到極大提供，收入就非常可觀了。所以，這些零售企業不僅僅在自己的業務范圍內賺取利潤，而且以自己的方式經營著房地產，悄悄的賺取巨額利潤！

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作者：康輝 | 整編：餐飲O２O－小貝

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