直擊新商圈白領痛點，3公里“美食會客廳”正火爆？

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第 1261 期

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剛從上海K11回來，出門只能去吃碗黃燜雞米飯？

剛買了256G的IPhone 7 Plus，卻對著一碗刀削面沒法拍照？

要宴請北京客戶在公司就近用餐，卻發現只有家常菜館？

……

吃什么？去哪吃？跟誰吃？這是個經典的“3W”式痛點。

對處在寫字樓型商圈的高端白領來說，更是一種巨大的困擾。

特別是成長型的新商圈來說，高收入和高品質選擇不匹配成為消費的制約。

精品商業街的出現，解決的正是“3公里高品質消費”痛點。

”

■餐飲老板內參｜李新洲發自鄭州

高端白領的“3W”痛點，誰來解決？

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在上海某公關公司就職媒介的VIVIAN，平常午餐以客單價在20—30元的外賣為主。如果有客戶來訪或接待任務，主要會安排在幾公里外的虹口龍之夢，想就近享受一頓講究的午餐，非常困難。

任職某500強企業華中區市場總監的張威，辦公在鄭州東站高鐵商圈的某5A級寫字樓。平常接待應酬任務比較多，下午茶時間可以約在樓下星巴克，中午或晚上在公司附近談事的話，就只能選擇幾公里外的CBD餐飲區，要是趕上高峰期堵車，體驗會更糟糕。

……

這并非個案。在新興商圈里，由于餐飲等配套不夠發達，白領們的就餐選擇（尤其是午餐）特別受限。除了樓下的黃燜雞米飯、刀削面、沙縣小吃以外，就是直接從平臺外賣上下單。只能停留在飽腹的層面，遠遠談不到美味享受。

通過調查我們不難發現，在新商圈方圓三公里內，如果沒什么像樣品牌餐飲的話，稍微有點名氣的品牌都會成為白領們“美味＋社交”的會客廳，生意火爆的不得了。

消費升級，圈層細分。高端人群邁過了馬斯洛理論“生存/安全”等基礎物質層面，向著更高級的“愛/尊重/自我實現”等精神層面上行。他們選擇最講究的車、手機、相機、健身，美食也追求健康和講究，愿意為“產品+環境+服務”講究的高品質餐飲買單。

城市橫向逐漸拉大，餐飲在商圈型購物中心越火爆，人們就餐的時間成本也越高。這時，在大型購物中心和小型社區商場之間，更就近、更精致、服務對象更精準的精品商業街，成為高端人群青睞的新熱門（相關閱讀：情報：你還在mall紅海里廝殺，他們已經開始搶占精品商街！）。

一條精品餐飲街

周邊3公里的“美食會客廳”？

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精品街引領“3公里生活圈”新商業潮流，也成為品牌商選址的新熱門。位于鄭東高鐵商圈的匯藝·銀河里（匯藝時代廣場），對準了周邊寫字樓白領的需求痛點，要打造的正是一個3公里的“美食會客廳”。

（1）他們是誰？他們喜歡什么？

以匯藝·銀河里為圓心向周邊審視，緊鄰的是海馬海匯中心、綠地之窗、鄭東商業中心、升龍廣場、綠地原盛國際等8個商業項目，有32座商務寫字樓，28個高端住宅小區和14個四星以上的酒店。加上高鐵客流在內商務人群的39萬，常住人口約18萬……

“高富帥”云集的龐大流量背后，更關鍵的，是要對用戶進行進一步精準畫像。

一份來自第三方調查公司的數據顯示：

● 32座寫字樓里，聚合的是保險、通訊、銀行、地產、媒體等行業的高收入白領階層；

●28個高檔小區里，入駐的是以企業創始人、單位負責人和高管等居民；

●高鐵客群收入水平＞居民收入水平＞寫字樓客群收入水平，收入集中在5000—8000元檔；

●周邊居民更愿意選擇以火鍋、燒烤、中式快餐、川湘菜為主的特色餐飲，人均消費集中在50—80元檔；

●他們平均外出就餐頻次在2—3次/周，但覺得當前區域缺乏大型商超和高品質餐飲。

（2）消費者苦惱什么，就解決什么。

對該區域的高端白領和商務人士來說，他們的收入水平和消費能力自然無需多言，但面對的餐飲選擇又是什么——

面積以“30㎡/47㎡/60㎡/75㎡/85㎡”幾檔為主，餐館以山西面館、沙縣小吃、咖啡館、黃燜雞米飯、牛肉粉、餃子館為主，除了周邊的星巴克、上井日料、瓦庫茶館等幾個品牌之外，可謂是商務餐飲和時尚餐飲的絕對空白區。

客單價要么過高要么過低，能讓白領們舒心的吃頓講究午餐的品牌幾乎為零。巨大的缺口意味著巨大的潛力，所以匯藝·銀河里在30000㎡的商業體量中，餐飲占比60%以上，其中就有咖啡輕餐、時尚餐飲和商務餐飲三大類。

（3）商家期待什么，就給予什么。

在這樣一個群英匯聚，短兵相接的商圈里，究竟該以怎樣的差異化打贏陣地戰？

先看一張圖，來自調查公司對該片區某項目的調研。

在內參君看來，對擬進駐高鐵商圈的餐飲商家來說，當下的經營痛點在于：

a、由于商業項目采用售賣方式，商鋪被切割為不同面積不同業主，所以出現以了100平方以下為主的商鋪，對于大餐飲物業條件不符合；

b、商圈以商務寫字樓為主，白領消費集中于中午，集中于周一到周五，晚餐和周末的痛點難以解決；

c、商業項目處于開業前期，大型超市等主力店尚未開業，非主力店自帶客流能力弱。

有鑒于此，匯藝·銀河里從一開始就打出5張牌，實現真正的差異化。

1	物業全部自持解決了未來可能的產權糾紛
2	30000㎡（劉老根大舞臺占5000㎡）的商業體量，給大餐飲、品牌餐飲提供了很好的物業條件
3	劉老根大舞臺和2000㎡的天幕拉動夜間消費
4	萬怡酒店拉動了商務和周末消費
5	引入自帶客流的強IP店鋪