點 標 題 下 藍 字 關 注 餐 飲 第 一 新 媒 體
第 1426 期
八日小灶
①營銷秘訣②旺店案例③老板認知④管理心法
⑤場景設計⑥選址策略 ⑦趨勢研判 ⑧外賣心機
（點擊藍字可回看往期）
據說，好多老板拿鋪前會找大師看風水、卜吉兇……
“八日小灶”之六，送上內參多位“選址大師”多年的心得。最好的“商業風水”，無非是這樣算出來的……
”
■內參君
一
選址前：老板的思考清單
▼
從事開發選址16年，服務過星巴克、屈臣氏等諸多大品牌的資深開發選址專家陳鋒說過：選址不是孤立的事情，是為了開店盈利、品牌形象的樹立打好基礎，獲得不斷的提升。你一定要首先考慮清楚品牌、市場、價格、地理、人群和渠道等定位。
因此，在開店之前，先問自己這些問題，等都弄清楚了，再說選址的事情。
1、我的產品歸類：吃，穿，住，行？
2、我的產品區別同類產品的特點是什么？
3、此產品處于市場的哪個檔次？
4、我的產品價格區間是什么？
5、消費群體是誰？年齡？喜好什么？喜歡去哪購買此產品？
6、店鋪形象是什么樣？店名，風格，色彩，店招？
7、我的銷售渠道是什么？購買方式是什么？
二 選商圈：測算人流和捕獲率 ▼ 走訪評估過近1000家店鋪的專家徐健梳理出了餐飲“選址綜合評估表”。其中，商圈評估的標準如下： 此外，還需要評估周邊行政機關、交通情況、商業設施情況等。
三 選鋪位：好鋪位的標準 ▼ 以上問題都弄清楚之后，再來看看好鋪位的標準。陳鋒總結出了好鋪位的四個基本原則：可見，可達，可用，可得。 1、可見：上看下看左看右看，很容易就可以看見。比如拿不到購物中心一層的位置，那么在選擇的時候，盡量選擇遠看能看見門店logo，或者到電梯口一掃就能看見，盡量避免很難看見的位置。 2、可達：最好直接的路線很容易就可以到達。是否有阻礙？是否需要折返？路過是否可以停？這些都是考慮的要素。在非可達的店址，客群很容易被其他店攔截。 3、可用：物業條件一定要可用。比如餐飲店的物業要求，水壓夠不夠，排煙燃氣設備有沒有，用電量能否達到，等等。如果達不到要求，改造又是一筆費用。 4、可得：一定要符合政府的相關法規。比如，房屋性質是否是商業用途，是否可以申請營業執照…… 此外，還要考慮你的鄰居是誰，是競品還是大IP，能引流還是分流。 有老板辛苦蹲點2個月等街鋪空位，到簽約了被告知相關證件辦不了；有的在商場開了一年，才知道200平的店產權歸6個業主所有；有的剛開仨月碰上修高架徹底沒客流了……關于門店本身的物業條件評估，這里還有一份徐健的評估表供參考： 四 算數據：如何利用平臺的數據？ ▼ 一個餐飲老板跟內參君透露過一個小秘訣：他的快餐店每進一個新城市開店，就會先去點評網站、美味不用等上進行數據搜集，看新市場每個區域快餐人氣榜前5品類，看餐廳在高峰期的等位情況，根據大數據做進一步判斷，決定去哪個場開店。 五 結合“土方子”：看巧克力銷量，看收銀臺…… ▼ 開社區店之前，已經開了5家西餐廳的張磊，會把附近餐廳吃個遍，尤其注意同一品類臟亂老店和升級新店的經營對比，會選擇周一和周五看幼兒園放學接送家長的衣著和交通工具…… 而選商場店之前，張磊也會看負一樓超市的可樂&巧克力銷量、看收銀臺、看洗手間……巧克力銷量高，說明這個商場消費力不錯，大小瓶可樂銷量可以看出附近居民的構成。這些老司機私藏的選址土方子，也有大智慧。
六
讓誰去拿鋪？
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選址套路千千萬，適合自己的是哪般？目前餐飲業的常用方式有幾種——
1、找中介公司/懸賞找鋪 適合類型：不能自帶客流、資源積累少、沒有話語權的 2、老板親自上陣 適合類型：初創階段的品牌，1—20家店，剛剛跨區域的 3、成立開發部，用大牛“資源力”拿鋪 適合類型：具備一定的品牌影響力和規模，著力跨區域發展的 4、找第三方或大數據專業咨詢機構 適合類型：以往跨國/港澳臺品牌進內地二三線城市時采用這種方式較多，隨著行業數據意識的增強，越來越多有資金實力的本土餐企也開始借助第三方數據公司。
七
選址要避開5大誤區
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關店，無論品牌大小都會造成傷害。而哪怕是自帶客流的老司機，也有可能看走眼栽坑，麥當勞、呷哺、味千都遇見過這種問題。選址時有這5大誤區需要規避——
1、自帶流量，位置偏點無所謂！（呷哺呷哺開在負一，同樣生意慘淡） 2、房租便宜點兒好，免租最好！（麥當勞開在房山，免租3年生意也沒火） 3、商圈人流大＝生意一定火（楊記興在北京西三旗開店，虧了2年） 4、簽約不用太復雜，有口頭協議就行（裝修完了，房東沒辦下來執照） 5、旺鋪難找，顧不上調研分析（4撥人同時搶一鋪）
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你的選址到底對了嗎？對著這份評估表打個分就知道了
除了蹲點數人頭，我還有這些好用的選址“土方子”（老司機私藏）
為什么我反對小白們去新商場里開餐廳？
這5個選址大坑，麥當勞、海底撈、呷哺也沒繞過去！
干選址16年、服務過星巴克、屈臣氏和蘋果，女高管總結出12條必讀清單
整編：李新洲
10月10日
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