翻臺率200%，8個月回本的選址算法秘笈！

不同品類的選址 規律差別很大

選址一定要針對不同的品類制定不同的選址策略，肯德基和小肥羊的選址規律差別很大，肯德基的選址方法如果照搬照套不同品類一定會付出嚴重的代價。

肯德基是快餐代表而小肥羊是中餐代表，肯德基選址講究經過新址門前的流動的客流量和捕獲率，而小肥羊選址首要考慮商圈的存量居民的數量、品質和消費偏好。

所以，好的選址，并不一定是租金高的地方，而是和店鋪的定位相符合。

很多人好奇：為什么星巴克總是堅持將店址選在寫字樓或高檔商場？

星巴克非常清楚自己的定位：精品咖啡。

所以選址一定要能夠體現其形象和逼格。當初星巴克初進中國時，最先將店址選在北京和上海，就是因為這兩個城市可以傳達它精品咖啡的品牌。

商圈和位置是完全不同的選址要素

很多人覺得商圈就是位置，位置就是商圈，其實不然。

商圈側重的是某個固定范圍內的常駐人口的數量和品質、年齡結構、消費偏好等人口的研究，更多的是看你的產品品類是否和消費人群吻合，商圈有市級商圈、區級商圈、居民商圈、辦公商圈、學校商圈、旅游商圈、交通樞紐商圈等或者幾種元素的組合。

如商住辦（商場+住宅+辦公）、商住（商場+住宅）、商辦（商場+辦公）、辦學（辦公+學校）、住游（住宅+旅游）等等。

根據商圈不同要素類型而區分的不同商圈類型，每種商圈類型都有自己的特點和顧客群體；

而位置是一個商圈內的具體點位，側重點位前的人流量、方便性和接近性，一個商圈內的位置有很多個，具體的有千分點、A點、B點、C點，不同點位代表不同的客流水平和方便性接近性水平差異。

商圈選對了但位置選不對，或位置選對了但商圈選不對，都有可能出現虧損。

選址時是商圈優先還是位置優先，需要考慮很多因素，包括產品品類特點、盈利模式、租金承受能力、戰略戰術需要等。

一般來說，如果是偏向中餐類、客單價較高、翻臺慢的餐飲品類，商圈優先于位置；而偏向快餐類、客單價較低、翻臺快的餐飲類別，位置優先于商圈；而介于兩者之間的簡餐，則需要同時兼顧商圈和位置。

用數據提高選址效率

餐飲選址踩點并不是去簡單看看周邊人流量，商圈繁榮度就可以的，而是首先選一個目標。

這個目標和你自己經營的店的情況越相近越好，包括面積、人均、客群結構、運營品類，把它定成你的競品，通過分析它的經營狀況來判斷你落地后經營狀況的大致情況，這個店面的位置和你想要選址的位置同導向、同地段最好。

人均是很容易獲取的，所以要注意測算高峰期的人流，中午11點到下午2點，晚上5點到8點，要監控1周然后算出每日的平均人流，這樣就能算出這家店的日均收入狀況。

有了可預期的營業額后，就要考慮投資回報周期了。

雖然一般來說8-16個月的回報周期算是正常的，但16個月實際已經算回報周期較長了。

不同業態的毛利不同，自助餐的毛利很低，高端餐飲的毛利就比較高，大眾性餐飲的毛利可能只能做到55%左右。

費用上，人工成本占營業額的17%-18%是正常的，低值易耗品的測算在營業額的8%-1%。達到理想的投資回報周期，翻臺率是一個需要重點考量的指標。

如果大臺過多，這個系數還要變成0.6。

如果你算出翻臺率要200%甚至300%才能達到8~16個月的投資回報周期，這樣就要反過來考慮這個地段的人流能否支持你達到這么高的翻臺率，你的品牌勢能是否能夠達到這樣的引流效力，這些數據就是支持你判斷這個位置是不是可以選擇開店的依據。

數據來源：天財商學院

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