我認識一位開烘焙店的老板，網名叫譚師傅，他在福建的四五線城市開了15年的蛋糕店，目前有8家店，一年的產值做到了3000多萬，非常成功！
但是他成功的背后也有各種坑，走過不少彎路，今天我就來分享分享他在選址方面的一些實用經驗和教訓，值得學習。
譚師傅曾經有三家店因為選址失誤而關張，付出了好幾百萬的代價，損失慘重，我們先來說說他關張的這三家店的情況。
他的蛋糕店最早的是開在一個小鎮上的，算是起家于五線城市了，2001年開始做，生意一直非常火爆，一火爆就火爆了18年，直到2015年的時候，譚師傅才開始考慮走出小鎮，在四線城市的福清縣開了第二家店，屬于典型的農村包圍城市，每一步都走得很穩。
當他們擴張到第3家店的時候，選了一個地下超市。那個地下超市在招商的時候跟他講，超市每天有5000個人進店，只要他吃到這5000人的10%，那就有500個人進店購買他的面包產品，那他就穩穩地賺錢。
而且超市的招商部還信誓旦旦地說，進超市的人都是有購買需求的人，你的店鋪只要開在超市，那一定是穩穩的賺錢了，然后這家店他投資了60萬，然而在去年的下半年，就關張了。
因為在實際的經營當中，每天僅僅只有一百個人進店，并沒有所謂的500個人進店。
后面，他們又接手了一家很大很大的店，那家店原來也是做烘焙的。
這是他第6家店，他當時去考察的時候發現這家店的位置還可以，店門口的人流量特別多，特別是騎車上下班的人特別多。
唯一不好的就是門口有個公交站的站牌，把門面的2/3都擋住了。他們接手后投資了100萬，而最后的結果是只經營了20天，就果斷撤離。
因為500多平方的店鋪，每天的營業額只有2000到3000，連西北風都喝不到，最后算賬，這家店虧損了七十幾萬。
他失敗的第三家店是他的第8家店，這家店是一個非常小的店鋪，只有20個平方，但是位置在非常非常鬧市的地方，那個地方的房租出奇的貴，20個平方的房租就要23萬/年。但是那里的人流量特別多，是城市里面最繁華的一條街。
他們盤下了這家店，業績要做到日銷量4000元才可以保本，5000才能賺錢，而實際上每天的銷售額只有2000、3000元，經營了5個月，支持不下去，關張了，這家店他投資了40萬，最后收回了10萬，虧損了30萬。
總結出一條通用選址公式
這幾年，譚師傅總共虧損了3家店鋪，可以說這3家店鋪的失敗很大一部分原因是因為選址錯誤，導致他損失了一兩百萬，不過，他也總結到了很多的經驗。他分享了一個選址的公式：業績=流量x轉化率x客單價x連接系數。
流量代表這個店鋪門口路過的人，也就是說你的店鋪或者店招能受到多少人的曝光？
轉化率就是這些門口路過的人有多少能進到你的店鋪里來。
客單價就是進你的店消費了，平均每個客人能成交的價格。
連接系數是指復購率和傳播率，這個連接系數和選址關系不大，但是跟店長的關系特別大，比如譚師傅的烘焙店，客人如果一周能來兩次，那這就算100%，如果客人一周只能來一次，那就是50%。
套公式來分析3家店選址錯誤的原因
好了，我們接下來一家店一家店的來分析譚師傅的米蘭米蘇的選址失誤的原因。
譚師傅的第一個倒閉的店鋪，就是那家超市店，就是因為流量太少了，商場一天的人流量只有5000人。
而通常情況下，蛋糕店的流量的轉化率大概在3%左右，并沒有到所謂的10%，那都是商場招商的人拍腦袋說的。
而且那個超市的總流量也根本就沒有5000人，大概每天也就只有2000到3000人。
所以有時候招商的話不能全信，一定要去實地查看，而且要查看到位，用數據說話。
按照3000人的流量來算的話，3%的轉化率，只有90人，根據剛才講的公式，推算出來的這個數據跟他們后面實際營業的情況是一模一樣的，所以就意味著這家店一定會虧損。
這里要專門提一下這個3%轉化率，這是蛋糕行業通常的轉化率，每個行業都不一樣，這個需要自己去計算。
其實計算方法也很簡單，只要在店門口數人數數一周，然后再算一下進店的客單，就可以得到這個轉化率了，然后你再把這個轉化率套到其他的你想要選址的這個店鋪上去。
然后，根據這個數據算出這個地方的流量，能不能支撐你開店，如果能支持，多長時間可以回本，未來的收益怎么樣等等都可以計算出來。
我們平時和老板們一起聊天，經常會說那這個地方人比較多，可以開店，實際上就是在談論這個店鋪門口的流量，選址重要的就是要看流量，但是，這句話對，也不對。
譚師傅那家500平米，只營業了20天的店其實是虧得最多的，這家店是在一條大馬路上，門口的流量很多。
但是這些流量都是無效流量，因為他們的屬性是趕路，而不是購物。這個時候你賣什么給他們都沒用，你白送都沒有用。
典型的例子就比如在地鐵站、車站這類的口岸。招商的時候話都說得非常漂亮，但往往可能就是個坑，因為這部分人根本就沒有轉化率。
所以，有的時候實體店選址不能只看人流量，而要看人流量的具體性質，這種看似人流量大，但是不產生消費的“假口岸”的情況非常多。
房租其實不僅僅租房的費用，更多的是買這個地段的流量。
假設你的店鋪門口的流量一天1萬人路過，房租是15000，那么你為這個門口的路過的每個人買了5分錢的單（15000元/（30天x10000人）=5分），這個算法也挺有用的，你可以用來培訓你的店長和店員，讓他們知道不能讓門口的財富白白的流掉，這個公式計算出來的數字你也可以跟的其他的店鋪做一個比較，就可以算出房租是貴了還是便宜了。
譚師傅把它叫引流成本，引流成本=（房租+水電費+人員工資+裝修+其他雜費）/進店購買單數。
用他們自己的其中一個店鋪一天的引流成本做例子：（500元房租+300元水電費+800元人工工資+200元裝修費攤銷+100元雜費）/200單=9.5元，相當于我們每個進店有效客的成本是9塊5。
假設，這個人只買了19塊錢的產品，而你的毛利有50%，那你在這個客人身上就沒賺到錢，剛好保本，這個帳很好算，19除以2就是9.5。那你把這個人引進來就花了9.5元，而你也只收了19元，成本是9.5元，那就等于這單你白做了，不賠不賺。
譚師傅關張的第三家店，也就是那個最繁華地段的店鋪，實際上他每天進店的人數也不少，也快到200人了。
但是他的客單價太低，只有十幾塊錢，因為這個地方的人都是流動人口，他們都是買個東西在手上吃，不會買很多。
有的時候流量多，也是個坑，一定要看清楚這個流量的屬性，這個比流量更重要，這家店失敗的原因就是選址原因造成的客單價太低，導致賬算不過來了，所以關張了。
再講一個案例，就是很多新開的商場，初期進去的店鋪基本上都是九死一生。
有的時候我們會天真地認為，現在在那里開店會比較便宜，然后你也聽信了那些招商的鬼話，相信以后這里人氣會很好。
而事實上，在這個便宜的背后，你要算清楚你的引流成本。很有可能，你的引流成本是非常非常貴的，只是租金看起來便宜而已。
同樣，用譚師傅那家店鋪一天的引流成本來做比方。（500元房租+300元水電費+800元人工工資+200元裝修費+100元雜費）/200單=9.5元，假設這個新開的商場,它的房租只有一百塊錢一天，但是門口路過的人寥寥無幾，每天只有50個人進來買東西。
我們來算一下你的引流成本是多少？因為生意不好，我把水電費和人員工資調低一點：（房租100+水電費200+人員工資600+裝修200+其他雜費100）/50=24元，那么你每一個人進來的成本就是24塊錢，是譚師傅店引流成本9.5元的2倍多，所以通常情況下這種商場店生意會非常難做。
這些公式最大的好處就是能夠做不同的店或者是競爭對手的成本分析，盡量用數據說話，才是最科學的選址決策方法。餐廳差評最全回復話術，復制粘貼拿去用！
餐廳這樣發朋友圈，讓顧客主動上門！
顧客在餐廳吃出異物怎么處理？這套解決流程趕緊收藏！
原創文章，作者：職業餐飲網，如若轉載，請注明出處：http://www.kmwhg.com/96904.html
