花50萬接手轉讓店？餐飲老板這些租賃陷阱你要懂得規避

紅餐網 ? 2017年5月31日 21:25 ? 餐飲資訊 ? 閱讀 0

好不容易看中一個店面，接手轉讓回來，結果就是裝修完之后卻發現不能正常營業，或者開業后發現被真正的房東找上門來收店……遇到這樣的情況，很多餐飲老板估計想死的心都有了。

那么，如何在租賃或者接手轉讓店的時候避免不必要的損失呢？

有個朋友的朋友去年接手了一家餐廳，房租每個月2萬左右，地段也不錯。當時幾個合伙人一看，覺得可以，就打算租了下來。但是一談轉讓費，要50萬！

月租金2萬，轉讓費50萬，裝修費也要幾十萬，餐廳還沒有開始營業就被這50萬的轉讓費給拖垮了。最終，這筆錢給了，但是餐廳開業后生意一直不怎么好，成本賺不回來，反倒額外補貼了50萬的費用。

為什么餐飲行業都會有轉讓費這樣的存在呢？這個不得不說是接手轉讓店的一個坑。除了轉讓費，接手轉讓門店還有以下的幾個需要規避的風險：

不是所有的房屋都可以出租，那么，什么情況下房屋不能出租，如果出租屬于租賃無效呢?根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律問題若干問題的解釋》：

1、是未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋;

2、未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑。(也就是違章搭蓋)

注意啦，如果您承租這兩類房屋開餐廳，可能要面臨投資損失不好挽回的風險哦。

建議：在簽署租賃合同前首先要求出租人提供房屋產權證明，如果沒有房屋產權證明，要求出租人提供建設工程規劃許可證、預售許可證、竣工驗收證明、消防驗收證明等。

現實中餐飲老板還有可能還碰到的一種情況，房屋正在建設就和出租人簽訂了租賃合同，比如正在建設的大型商場。這種情況有什么法律風險呢？消防驗收不合格或者延遲消防驗收合格時間導致延遲餐廳開業時間造成餐飲老板損失，是其中的風險之一。

建議：簽訂正在建設中的租賃合同時，要約定出租人交房時間、消防驗收合格的時間以及違約責任，以防可能出現的意外。

分兩種情況：

1、出租人不是房屋所有權人，將房屋直接出租給承租人。

建議：在簽訂合同時，必須要求出租人出示房屋所有權人允許該人出租房屋的授權委托書。如果房屋所有權人是一人以上，應由房屋共有人共同出具授權委托書。

2、出租人是二房東，進行轉租。

這種情況最常見也最復雜。

建議：先和二房東簽訂《轉租合同》，明確約定承租人先支付一部分定金，二房東承擔限時協助和原房東簽訂租賃合同的義務;等租賃合同成功簽訂后，承租人再支付剩余轉入費，否則退還定金解除《轉租合同》。

提示一：如果二房東不具有轉租權而擅自轉租，原房東又不同意轉租，原房東可以解除和二房東之間的租賃合同。這時候餐飲老板就被動了，裝修損失、轉讓費損失等只能向二房東追償，但自己可能也要承擔審查不當存在過錯的責任。

提請老板們注意：原房東提出異議，必須在知道或應當知道轉租后六個月內提出，超期提出異議人民法院不予支持哦。因此發生這樣的情形，不要慌亂，要注意提早收集和固定原房東對轉租早已知情的證據。

提示二：現實中還有一種情況，原房東同意二房東轉租，但是二房東與餐飲老板簽訂的轉租合同中超過了原租賃合同的期限。那么，這樣約定會得到法律支持嗎?

提醒老板們注意，超過期限部分的約定是無效的。因此，就算二房東有轉租權，餐飲老板也應當審查原房東和二房東的租賃合同，讓二房東對租賃期限做出承諾，并約定違反承諾的違約責任。

這是令餐飲老板最頭疼的問題之一。

2016年1月1日起施行的《大氣污染防治法》第八十一條明確規定：排放油煙的餐飲服務業經營者應當安裝油煙凈化設施并保持正常使用，或者采取其他油煙凈化措施，使油煙達標排放，并防止對附近居民的正常生活環境造成污染。

禁止在居民住宅樓、未配套設立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內與居住層相鄰的商業樓層內新建、改建、擴建產生油煙、異味、廢氣的餐飲服務項目。

建議：對于居民住宅樓下的房屋，如果該房屋以前不是開設餐廳，餐飲老板在簽訂租賃合同前要格外注意審查：該房屋是否通過規劃部門審查可以開設餐廳，是否預留了防治污染設施位置，是否預留了排煙豎井和排水管道?餐廳開業后能否解決油煙、異味、廢氣、噪聲等擾民問題?

如果沒有具備上述條件而貿然簽訂租賃合同，很可能因為無法辦證而遭受損失，或者因為群眾投訴強烈而被環保、消防、工商等相關部門予以查處!

“買賣不破租賃”一般情況下是成立的，即租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人繼續履行原租賃合同。但是，如果房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的，原租賃合同對新的產權人不具有約束力。新的產權人有權要求承租人漲租金或者退租哦。

建議：租賃合同寫明房產抵押狀況，如果承租時房產未抵押，需要出租人承諾;如果承租時房產已抵押，您就要考慮將來可能面臨的風險了，盡量約定如果抵押權實現造成承租人的損失，由出租人承擔賠償責任。

出租人出租自有的房屋，根據我國個人所得稅法及其實施條例、營業稅暫行條例等相關法律，個人所得稅、營業稅等納稅義務人為出租人。

但是，現實中很有可能遇到的情形是，如果在租賃合同沒有特別約定稅費由出租人承擔，出租人往往通過各種方式，將稅費繳納義務轉嫁到承租人身上。房屋所在地的街道辦事處也有權利配合稅務部門，要求繳納稅費。承租人投入資金裝修營業后，一般處于被動地位，往往不愿意遭受更大損失而承擔了本應由出租人繳納的稅費。

建議：承租時要將租賃稅費的成本考慮進去，在租賃合同中明確約定該部分稅費由誰承擔。

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

但其對于房屋拆遷中的承租人的權利如何維護卻沒有規定。

建議：在租賃合同中明確約定哪些補償費用歸出租人所有，哪些補償費用歸承租人所有，以免發生糾紛。

租賃期限內，承租人可能由于種種原因導致沒有及時支付租金。由于餐飲老板投入了大量資金裝修，對于延遲支付租金多長時間出租人有權解除租賃合同就顯得特別重要。

建議：在租賃合同中明確約定延遲支付租金多長期限出租人可以解除租賃合同，且充分考慮該期限的合理性，并且注意在履行合同過程中不要隨意違約。

除非生意不好，餐飲老板一般情況下不愿意房東提前終止合同。那么，如何避免房東無故提前終止合同呢?

建議：加大房東提前終止合同的違約責任，在租賃合同中明確約定違約賠償金。但請注意，違約責任一般是對等的，房東很有可能也會要求承租人如果提前終止合同要承擔對等的違約責任。建議餐飲老板充分考慮己方違約的可能性，根據實際情況約定違約賠償方案。

編輯 | 紅餐網_李曉

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