商圈考察記：3個餐飲老司機實地演示，選址時應該看什么？

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第 1277 期

■餐飲老板內參｜王新磊 李新洲發自鄭州

首先看戰略意義

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餐飲業經常會提到星巴克的選址。

決定星巴克是否進入一個區域的關鍵因素是人群。

星巴克的目標人群是受過高等教育的中高收入人群，因此它們會先對人口進行測算分析，這種目標客群是否足夠。

說起來簡單，但如果真要去一個商圈開店，實地選址時具體都該看什么條件和要素，從而測算目標客群呢？

比如位于米字架高鐵樞紐中心的匯藝·銀河里精品商街。

自貿區、高鐵站、城市新中心……從大勢來看，匯藝·銀河里所在區位優勢很明顯。

芙蓉巷成都名小吃創始人吳少輝在現場看過后總結：對于上升期的餐飲品牌來說，優先卡位布局高鐵商圈，有戰略性意義。

“我在這個區域觀察過，周邊寫字樓很多，對精品簡快餐類項目來說是利好。平安、移動、恒大、金茂、今日頭條、鄭州報業集團都在上面寫字樓辦公，單棟寫字樓四五千人，在中午會是強大的消費力。”

“考慮到周邊寫字樓和住宅入住率，從長遠來看，我們的品牌在銀河里布個點，是個戰略選擇。”

再看配套生態和到達便利性

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在“祖母的廚房西餐廳”河南區聯合創始人張磊看來，項目的配套生態和到達便利性很重要。

當天在現場考察時，他看到星巴克、瓦庫茶館和上井日料都已經進駐一路之隔的海匯中心。也了解到，銀河里也有一批優質品牌敲定意向。“這里的區位和商圈商業價值不言而喻，優質的商業項目是稀缺品，未來潛力很大。”

考慮到品牌自身的發展情況，他認為對于自己來說，在河南區的第4家店布局到高鐵商圈，是個不錯的選擇。

“希望能多一些聚客能力強，在河南有號召力的強IP進駐。畢竟做西餐廳，人員食材成本高翻臺率又低，精準客流的到達很關鍵。”他說。

再從入住率和白領午餐看商機

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外婆魚主題餐廳創始人王翠云“從細節看商機”。

比如，她選址看氣場，“選址首先我要感覺舒服。”站在匯藝·銀河里2000平的天幕下，王翠云說，“我就喜歡這種大氣的空間，沒有壓抑感，舒服。”

王翠云的“外婆魚主題餐廳”人氣很旺，正在尋找地址開新店。之前，她想開在大人流的成熟型購物中心里，這一次，她想進駐這種新興高鐵商圈的精品商業街，看重的其實是這個區位的未來。

她從兩個細節看商機。

▲她在看“文化產業大廈”寫字樓里面的進駐企業。

“這個場還是挺有亮點的。樓上寫字樓每天有那么多企業白領。這個是基礎保障。如果開起來，附近的居民也會被吸引來。除此之外，萬怡酒店平常參會的人，劉老根大舞臺看演出的人，加班頻率高的地產/傳媒的員工，對于周末消費和晚上消費會是利好。”

匯藝·銀河里雖然有很多寫字樓，但是缺少餐飲配套。有些公司配備了餐廳，大多數仍然是叫外賣，或者到周邊其它街區就餐。

這讓王翠云非常看好匯藝·銀河里，“餐飲是做人的生意，有這么多人，難道還怕沒有生意？”

王翠云個人更喜歡靠北帶巨大的落地窗的位置。“二樓我看過一個位置，帶大落地窗的鋪位會讓我們餐廳適合做場景營造，‘大落地窗＋開闊夜景’對注重情調的80、90后們應該會有吸引力”。

當然，王翠云也不是純粹的感性。匯藝·銀河里有新商業街的優勢，整個地下三層都是停車場，停車會比較方便。而且物業全部自持，這個會避免一些潛在的產權糾紛（比如一個200平的鋪產權歸好幾個小業主所有）。

搶位下個5年，你準備好了嗎？

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聽了上述老板們實地考察的心得，是不是對這個項目有了更深刻的認識呢？

內參君還想強調的一點是，現階段，該區域內餐飲需求外流嚴重。白領們中午只能吃沙縣、刀削面等小吃，想吃點有品質的選擇困難，高規格的商務宴請和合作接待更無從談起。

一路之隔、率先入駐高鐵片區的星巴克工作日永遠人滿為患，人們對優質餐飲項目的渴求也可見一斑。

而匯藝·銀河里專門針對這種消費痛點，定位以餐飲為核心。在規劃的業態中，餐飲占比60%以上（主要為咖啡輕餐、商務餐飲、時尚餐飲），同時輔以親子、體育、休閑娛樂等配套業態。

在這輪關乎品牌下個5年的搶位戰中，你準備好了嗎？

向“500強的餐桌”進發

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編輯｜王艷艷 視覺｜尚冉

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