是什么樣的前置營銷，竟讓房東主動降租？

新開的餐廳應該從什么時候開始做營銷？有人認為，從開業往后的一些營銷手段，包括節日營銷、開業清點營銷以及產品營銷、品牌營銷等等，都只是錦上添花的東西。

而前置營銷則可以解決實質問題，同時也能避免一些核心問題的發生。前置營銷的流程主要有以下幾個節點：

從很多成功創始人的經驗來看，在一個項目準備之初，就應該要考慮后期如何來做營銷。

比如，一旦有了要做這個項目的想法之后，可以在自己的朋友圈里進行第一輪的宣傳，讓大家知道你在準備做一個什么品牌或什么品類。

一般來說，朋友圈的目標受眾會包括朋友，也是再次傳播的主要人群、意向投資人、加盟商、供應商以及未來的員工或高管。

而這些人群通過朋友圈接收到你的項目信息，可能會從最開始的持觀望態度，再通過深入了解，這樣的過程其實就是潛移默化的營銷過程。

后期，當正式把項目向意向投資人展示的時候，他通過前期認知的積淀，會很快做出決定。如果創業初期能得到投資人的資金，也就等于降低了很大比例的風險，那么，定項這一環節就算成功了。

對創始人來說，選址的環節會包括兩種情況，一種是先選址，把店鋪拿下來以后再考慮做什么品牌；還有一種是已經想好做什么了，再去選址。而一般認為，后一種是比較合理的。

這是因為，房屋的租賃者也是一個營銷的目標人群，在和他們進行選址談判的時候，而通過完整的品牌展示，能更好的規避房租成本過高的問題。

房東在選租戶的時候，會考慮兩個非常重要的因素，第一是租金是不是夠高，第二是租房時間是不是夠長

對房東而言，如果租戶更換頻繁，中間的空檔期的成本則過高，因此，當他發現你的項目是可以保持恒久的生命力的時候，會適當的降低房租來讓你進駐，這是出于資源置換或者利益置換的關系。

因此，要想降低房租的話，只要證明你的品牌是可以在其商圈內持續的做好，甚至可以帶動附近的商圈就可以了。

當你向房東做品牌介紹的時候，他會對你的品牌做出認知判斷，如果你準備得夠充分，對品牌長期經營有一定的規劃，并且在能考慮到整個利益鏈、盈利鏈還有營運閉環的時候，他勢必會把房租降得很低，這也是前置營銷的重要作用之一。

此外，在和房東定好租金之后，關于一些附加利益與房東或商廈物業進行的一系列商榷談判，也是簽合同前面最重要的環節。

事實上，在談定房租和遞增的基礎上，通過前置營銷，可以再爭取更多的相應資源，比如免費的廣告位、外擺區、自主選擇商鋪的權利以及讓物業允許發傳單等等。

在大部分人看來，施工期內就是一個混亂不堪的場面，但其實這里面包含了很多可以做好前置營銷的點。

首先，施工期內要做好圍擋是城市建設的基本要求，這其實也是一塊天然的廣告位，而且處在裝修工程期，是免租的。

通過近兩個月的施工期，在圍擋上對產品、環境、價格以及招聘文案等信息的展示，讓顧客形成品牌印象和認知，這樣能在無形當中削弱店面增長期所帶來的損失。

其次，在裝修程序上，先做好門頭，且24小時亮著招牌燈。這樣一來，在其他門店熄燈打烊的時間段內，會較容易的捕捉到顧客的目光，進而形成初步的認知。當再發宣傳單的時候，會有更多的可能性讓顧客注意到產品信息，達到事半功倍的效果。

最后，施工期內的招聘啟事也是一種重要的營銷手段，一般來說，招聘人數需要寫得比實際需要人數多很多。

第一，招聘人數是讓加盟商和投資人進行數字上的折算評估的一個要素，因此人數越多，就越能顯示店面盈利能力更強，也更能吸引投資人的目光。

第二，能提高面試員工的積極性，較多的招聘人數會讓人認為招聘空間很大，中簽率也就越高，所以在招聘信息發布以后，會得到更多的響應。

在這個階段，最主要的前置營銷手段就是排隊。排隊營銷一般分幾種人，一種是真實的自然顧客，通常占比不高；第二是“托”，包括員工、親朋好友等；第三是通過團購網站招來的顧客。

使用“托”是餐廳開業的排隊營銷最主要的手段，但這其中也包含很多的技巧。

比如，某餐飲品牌新開門店的門口有一個大的停車場，在開業當天，要求所有的高管和高管家屬都要把自己的車開到停車場，然后打車去上班，給予雙倍的車費報銷。

此外，要求當天不上班的員工都換成便裝在門口排隊，并且，在排到頭以后再走到隊尾，再接著排，排滿三圈進去可以免費吃飯。同時給上班的員工發免費的券，讓他們的親朋好友來消費。

通過這些技巧，往往能造成比較大陣勢的排隊效果，最終達到吸引真正顧客的目的。

除了吸引顧客以外，好的排隊營銷效果，還能為品牌吸引到更多的加盟商和投資人。比如，對加盟商來說，既然想要加盟必然是因為對產品和管理沒有經驗，所以完全靠眼睛來判斷有沒有加盟的價值，而開業當天的排隊效果就顯而易見了。