資深律師：兩種情況下，餐飲商家可以要求免租（內附模板）

近日，北京康達律師事務所高級合伙人、餐飲法務官創始人侯其鋒通過《疫情期間，如何降低經營成本》線上直播，為商家解答了最關心的疫情下的租金問題。

我們得到了侯其鋒律師的課程內容，并為大家精選出了最值得參考的部分，如下。

能否解除合同或減租？

我注意到絕大多數朋友關心的是租金問題。首先有幾個方面，關于租金減免、合同履行的實務，一些處理過程和注意事項。租金減免里有兩個問題需要先明確，第一，這次的新冠肺炎屬不屬于不可抗力，第二，是在這個期間能不能解除合同的問題。

我們首先看不可抗力的定義，是不能預見、不能避免，并且不能克服的客觀情況，這屬于不可抗力。對照可以得出結論，新冠肺炎確實屬于不能預見的，不能避免，也不能克服的，因此它屬于不可抗力，這是確定的。我們也可以參照03年的非典，非典時期國家有明確規定說這屬于不可抗力。

除了不可抗力之外，還有一個相關的問題是情勢變更。情勢變更是合同簽訂之后發生了當事人在訂立合同時無法預見，非不可抗力造成的商業法律風險，繼續履行合同對一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，可以請求解除或者變更合同，這是情勢變更的問題。

這兩個本身是法律概念，聽起來比較枯燥，但有實際意義，在這個階段很多人會考慮這個問題，就說我能不能根據法律規定來解除租賃合同，主要是指租賃合同。這里要告訴大家這個問題雖然屬于不可抗力，但是具體問題具體分析，不能當然地說因為有了這個不可抗力，合同就要解除。

我舉兩個例子，比方說我是一個餐館，過年的時候接了一個大單，這個餐館只能容納10桌，但是接了一個100桌的大單，我這個地方坐不下，我另外找了一個地方租一個場地，這個場地用一天或者兩天接待這100桌的客人，簽了這樣的合同，然后遇到新冠肺炎這樣不可抗力的發生，合同沒有辦法履行。在這種情況下，我無法履行合同了，我當然可以和你解除這個單次的場地租賃合同。

但是如果這個合同是五年時間，剛履行了一年或者還沒有開始履行，這個時候因為發生了新冠肺炎這個事，我不想再做餐飲了，我看風險太大了，我撐不下去了，我要解除合同，這明顯是不可以的。所以要具體問題具體分析，不能當然地說要解除合同，請大家一定要注意這個問題。

什么情況商戶可以要求減租？

因此，我給大家講一下什么情況下是可以減租的，什么情況下應該免租。

這個問題我們研究了很多，針對餐飲企業在新冠肺炎期間出現什么樣的情況可以理直氣壯的要求免租，就是說我一分錢都不用交了，什么情況下可以協商減租。有幾個問題：第一是能否要求業主減免租金的問題？第二是什么情況下可以減租，什么情況下可以免租？第三個問題是減租和免租怎么申請的問題？第四個問題是業主不減免怎么辦？

首先，能不能要求減免租金。我們認為是可以要求的，這個問題可以“一刀切”，在當前中國的這種情況下，我認為所有的餐飲企業都可以要求減免租金，購物中心可以申請，私人業主也可以協商。

其次，什么情況下可以減租，什么情況下應該免租。我給大家作了一個總結，三種情況是可以要求減租的：第一種情況是，政府要求減少營業范圍（比如說禁止堂食）或者業主要求減少營業范圍、縮短營業時間的，我們可以要求業主免去一部分租金。另外一種情況，不是業主要求的，也沒有政府通知，我們自行縮短營業時間的。第三種情況是，自行停業的，這種會非常多見，雖然政府可能沒有明令禁止，但我們自己考慮到沒有生意自行停業的，同樣可以申請減一部分租金。

兩種情況可以免租

第一種情況是，政府強令停業的，包括我剛才講過的黑龍江齊齊哈爾市富裕縣等一些地方規定所有餐飲企業都要停業。

我昨天看了一個新聞，是中央權威機構發的一篇文章，中央其實是反對一刀切的規定停業，但是從那個上面可以看到一個數字，全國有幾十個地方，這種往往都是相對較小的行政區域，比如在一個縣的范圍之內要求全部停業，有一定的可操作性，大城市這個不現實。

如果政府沒有強令要求停業，但是社區要求停業，同樣屬于這種情況。如果這個社區要求你不能開業，或者更多地方是封閉管理。昨天下午廣州市已經規定全市所有的小區封閉管理，到晚上的時候，深圳也全部封閉管理，還有更多地方正在跟進。并且這里面可能還有一些更局部的封閉措施，如果這個小區發生一兩例，小區要封閉管理，餐館要停掉。像這種情況可以要求免租。因為政府的規定、社區的規定，因為小區有傳染病的病人，這個階段是明確可以要求免租。

第二種情況是業主要求停業的，我們不能排除這種情況。口頭通知不能營業的一定要保留證據，證據是多方面的，比如說能夠錄音，或者收集停業公告，或者社區其他相關的商家相互證明。這是兩種情況應該免租。如果遇到像萬達這樣的好業主，那當然比較簡單了，萬達是最早提出來免去一個月、兩個月租金的。其他的要靠我們自己去爭取。

如何申請減租和免租？

下一個問題減租、免租如何申請？我們的建議，一定要書面申請，業主主動免租或者減租，這個很好，不需要額外做一些工作。如果是我們提出的，本來他應當減租的沒有減租，應當免租的沒有免租，或者說我們希望他減租的情況下，一定要提交書面申請。并且要保留證據。把申請打印出來蓋章，考慮現在的狀況，當面去提交可能比較困難，那么我們可以打印蓋章，掃描一下，用官方的郵箱發過去，或者說發快遞都是可以。要把證據保留下來。

很多人關心業主不同意減免租金怎么辦？這個問題確實是多方面的。也有很多人討論，不只是我們困難，業主也很困難。舉一個例子，我是一個私人業主，我買這個鋪花了很多錢，我現在還在每個月給銀行交貸款，你遇到問題了，我的問題可能比你還嚴重。那么業主肯定沒有那么容易同意減免租金的，不同意怎么辦？

我們給大家的提議是事先協商，首先做好溝通工作，事后訴訟。溝通如果能解決問題當然很好，如果溝通解決不了問題，還有一個辦法就是先不交這個租金，等到疫情過去之后通過訴訟的方式解決。

在2003年非典期間，有很多這樣的案例，這個階段沒有交租金，拖欠了租金。購物中心作為業主會去起訴你，你拿非典停業這個事實作為抗辯，法院是會支持的。或者我來主動起訴他等等這些都是有可能。這個涉及到后面的問題，我們不講那么多。總體來講，首先協商，保留證據，如果不行的話，事后可以通過進一步的協商，實在不行的話訴訟，通過訴訟的方式來解決。

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