看到商超流水般的人流是不是眼熱了？是不是想開家餐廳好吸金？別急，看看你的餐廳符不符合下面的要求再說吧。
〇
●
了解
購物中心餐飲業態特點
??01
餐飲業態租期長、承租能力較低，目前餐飲在商業項目內的面積，通常在300-500平方米（含廚房），小的50-200平方米。
??02
餐飲的租金水平一般較低，且保底租金增幅低，通常僅為零售業態的40%-50%。
??03
餐飲業態租期較零售業態長，一般為5-8年，且合同期內租金增長緩慢，一般為每年增長2-3%。
??04
餐飲業態所支付的保底租金在不同城市所表現的級差效應較為顯著，而坪效的差異則沒有那么明顯。
??05
相比其他零售業態，餐飲的運營模式較為簡單、培育期較短、現金流動快，所以餐飲往往成為購物中心招商中見效最快的部分，需要“養”的時間不太長。
??06
輕型餐飲（如咖啡、水吧、甜品、小食等）十分方便與電影院、溜冰場、書店等業態配合放置，十分靈活。
??07
餐飲業態具備帶動商場頂層、動線端頭等作用，設置餐飲于此類位置，可有效解決高層及動線死角的客流不足問題。
??08
休閑餐廳興起：休閑餐廳以其不同于傳統中餐廳的食物選擇、加之舒適愜意的環境以及周到的服務，其逐漸成為代表城市“小資”生活的一種生活方式而被廣為接受。
休閑餐廳的裝修風格多為時尚休閑溫馨舒適，有較為周到的領位和點餐服務，客單價介于快餐與高端的正餐餐廳之間，提供的產品包括了主食正餐與輕食。
??09
深入分析消費者的行為，我們發現，相當多的消費者仍選擇在“逛街購物”的時候前往休閑餐廳進行消費。
數據解析：
一線城市餐飲的保底租金大概約為人民幣8-12元/平方米/天，是二線市場的兩倍，三線城市的租金水平的三倍。
二線城市則為人民幣3-6.5元 /平方米/天，三線城市為人民幣2.5-4.5元/平方米/天。
然而，在一、二、三線城市區域型購物中心內的餐飲業態的坪效，差別并沒有保底租金那么明顯。
一線城市的平均坪效約為每月1300-1900元/平方米，二線城市約為每月1000-1500元/平方米，三線則約為700-1200元/平方米。
備注：以上租金數據因統計的年限問題，會有出入，僅供參考。
〇
●
再看看
餐廳、商場項目方如何說
??01
什么樣的餐廳適合開商場店
餐廳說：
●對于單店運營或知名度很高的老字號餐企來說，自由度較高的地店是比較合適的。
●對于連鎖型的餐廳，以及客單價中等的年輕時尚類休閑餐廳來說，可能更合適開設商場店。
項目說：
●隨著著城市的發展，可用空地已越來越少，地店的獨立成本也在不斷攀升。
●商業地產項目的租金雖然不低，但是總體說來能夠提供一個完整的商業生態環境，和一系列相應的配套服務，追求規模化的餐廳從效率和成本的角度來說，還是可以考慮多開一些商場店。
??02
該怎么找項目
餐廳說：
●首先是周邊人群，你要確定這個項目所輻射到的是不是你餐廳的潛在消費群體，這是最關鍵的要素。
●另外，商場的地理位置、客流以及店面租金、配套的娛樂設施也是需要評估的。一個好項目，才能真正帶來客人。
●當然從餐廳經營的角度而言，我們也希望與有責任心、合作性較好的商場來合作。這些細節你基本在招商談判溝通的過程中就能體會到。
●當然也可以多了解一下項目已經入駐商戶的情況。
項目說：
●餐飲品牌應該好好找準自己的定位，然后去挑選一個與自己的餐廳定位相符的項目。
●越是大項目，定位越是明確。
比如說北京的朝北大悅城，周邊全部是住宅小區，主要的就是家庭消費；而太古里位于三里屯地區，客群基本都是時尚青年，消費也以年輕時尚西化為主，那如果一個特別傳統的烤鴨或者銅鍋涮肉可能就不太合適入駐。
??03
如何在項目里選擇落位
餐廳說：
考慮動線很重要。
云海肴的第一家店就是在商場里面的，作為一個新餐廳，必須要在顯眼的位置。
另外還需要考慮的是洗手間的距離，同一樓層的餐廳一般都共用洗手間，不希望客人走得太遠。
項目說：
●看餐廳屬性：餐飲的分類很細。
我們在做規劃的時候，也會做一個細分的類別規劃。比如說項目四樓做一個外國風情的規劃，都是西餐日餐東南亞菜。如果你是中餐，非要在四樓開，可能就有點不合適。
●看動線：一般餐廳都喜歡選擇挨近扶梯的位置，或者說上樓梯到下樓梯之間的動線必經之路。
大品牌大體量的餐廳也可以考慮去選擇一些角落，因為客人還是會慕名而至。但是不知名的新餐廳一般不建議這樣選擇。
??04
項目與餐廳如何有效配合
餐廳說：
商場和店家的經營出發點是一致的，所以在市場推廣方面，作為餐廳也要考慮每個商場的具體商業環境，做不同的推廣策略。
畢竟項目和餐廳是相輔相成的。商場已有較大客流的話，引流到店就是關鍵。如果商場的客流尚在發育期，那么配合商場進行宣傳推廣就至關重要！
項目說：
餐廳去積極配合項目的整體推廣策略，還是比較重要的。
2010年左右在崇文門新世界女子百貨有一個黑松白鹿和一個權金城，兩者的客單價差不多，都在四樓，動線差不多，面積都是400平方米，但是前者一個月能賣120-130萬，后者只有30萬不到。
黑松白鹿進項目的時候，已經有兩個地店，這是第一個購物中心店。
店總體數量比較少，相對操作起來比較靈活，但權金城當時在北京已經有50多家店，在制定政策的時候，更為強調的是多店統一。
比方說項目在整體推廣的時候，做一個大活動，需要每個餐廳都給出一個折扣來配合，黑松白鹿很快就能夠相應，但權金城就會說我這個店里如果做一個七折，那政策上就要求我周邊的多家權金城都一起七折，所以就沒辦法配合。
消費者在項目里的餐飲消費也是會養成習慣的。一次兩次不去，以后也就都沒有往那兒去的習慣了。
??05
常見問題如何解決
餐廳說：
商場的廣告位、wifi環境以及與物業長期保持良好的合作關系都是普遍遇到的問題。還要靠著求同存異、合作共贏的立場去協調解決，畢竟大家的出發點都是一致的。
項目說：
最常反映的問題，總結起來就是生意不好。
比方商場的宣傳不夠啊，物業配合有問題啊，日常溝通有問題啊。一個店鋪的成活，不僅是宣傳。
比方餐廳核心產品啊，服務啊，餐廳品牌外延的宣傳推廣啊。我們都希望餐廳生意好，但是不希望餐廳因為開進了項目就產生了依賴性，覺得生意不好都是項目的責任。如果不反求諸己，對餐廳本身的發展也沒有幫助。
??06
電商對購物中心的沖擊
會讓餐廳受到影響嗎
餐廳說：
現在城市發展速度很快，地店的成本攀升是一個問題，可供挑選的獨立店址也越來越有限。
好的商業地產項目能夠提供一個完整的商業生態環境，對餐廳的幫助很大，是一個比較穩健的選擇。
項目說：
大家以前去購物中心就是買東西，現在可能買得少了，但是去購物中心已經成為一種生活方式。
你逛完街看完電影，很自然的吃個飯，或者帶孩子去項目里的兒童樂園玩一下，這一切都可以在項目里面完成。總的說來電商對綜合型項目的影響還是有限。
??07
項目進行餐飲招商時的政策變化
有什么優惠政策
餐廳說：
●餐廳也一樣有成本和獲得的一個綜合的性價比考量，不會單純地追求便宜的租金。
●相應的，好的項目本身也不是那么容易進。
有些項目會給出很大的優惠，除了免租，還會貼補裝修，甚至是員工工資。即使是這樣大的優惠力度，如果項目條件不好，我們也不敢考慮。
因為其實每個店的開設，即使不考慮成本，對品牌也都會產生正面或負面的作用。
●我們更關注的不是眼前的租金能不能便宜，而是希望品牌可以穩定而長期的發展。
項目說：
●就購物中心模式來說，以前都是直接向餐廳收取租金，現在我們會考慮采取“保底和抽成兩者取高”的形式。
●餐飲的成本也比較高，回收周期也不是太樂觀，大家都不知道到底能不能賺錢，現在新項目都太多了，不可能保證自己的眼光真的那么準，一般談判的時候都能考慮一個保底。
●項目會針對那些非常優秀的餐飲品牌有一些優惠。
比如在制定招商策略的時候，項目會有一些理想中的龍頭品牌。我們會針對它去特別制定合作條件。
優惠的租金條件是一方面，后期運營也是吸引他們的一個手段：我能夠給你帶來什么。
●我們不會單純地給一些優惠，而是會考慮“如果我給你三年的免租期，你能給我帶來什么？”
來源：皇廟品牌專家
編輯 | 紅餐網_咸余
進購物中心開餐飲，必須要了解的7大“坑”
一家小小冒菜，居然成為購物中心坪效之王
快時尚餐廳正在降溫，已處于商模的臨界點
餐廳還在擠破頭進商超，人家把店開進了醫院
購物中心餐廳生意不好做？十條秘籍教你賺翻天
內容交流 | 請加微信:hongcw66 商務合作 | 請加微信:yummy_ivy
↓↓↓點擊“閱讀原文”
原創文章，作者：紅餐網，如若轉載，請注明出處：http://www.kmwhg.com/127750.html
