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第 1497 期
“換個地方又要從零開始，而且不一定能再次做起來。非常憋屈的接受，心里面其實恨不得拿個刀兒去剁了房東……”
這是一個餐飲老板的吐槽。租鋪到底有多少千奇百怪的坑？
”
■餐飲老板內參王艷艷 孟蝶
01 知心同學突然變狠心房東 租金從14.4萬漲至42萬 ▼
W在貴州省銅仁市經營多個餐飲門店，2012年，他又想做麻辣香鍋，正好他有個同學，也算親戚，說自己經營的咖啡廳（500平）生意不太好，可以分一半房子給他，兩人一拍即合。
隨即他們和房東一起協商，W一次性向房東交付20萬的轉讓費，然后這間鋪他和同學一人一半，月租1.2萬全部由w承擔，合同期3.5年。
去年，距合同到期還有半年的時候，W提出要續約，同學說，不著急，續簽一下就行了。但在合同期最后一個月，同學突然通知他，如果續約，他的房租要從14.4萬漲至42萬／年，不租就走人。
至此，W才知道，同學在他們的合同期內已悄悄買下了這間鋪子，從租客變成了他的房東。因為對他的生意了如指掌，精心計算了他能承受的房租范圍。
“他一直做不起來，后來我這里生意好得天天排隊，又是買房又是換車，他可能心里不舒服了。”W說，曾經他們倆商量過，一人一半把這間鋪買下來，但當時沒說定。沒想到，同學獨自一人先下手了。
后來，W在附近街頭又租了一間新鋪開分店，就是為這間店做后路，如果同學再漲租他就放棄。而新店570平米，才30萬／年，比同學那間大一倍，還便宜12萬。
w說，他所在街道街中間的市場價為60-80元／平米，同學那間鋪正常租金應該是22萬／年。這樣一比，就能看出這位同學宰他有多狠。“辛辛苦苦干三年，到頭來房東比我賺的還多。”
創業唯一能相信的人只有自己！做生意一定要提前謀劃，尤其在租鋪方面，不能等生意火了再去想以后的事，能提前跟房東紙質約定最好。
02
商場坐地漲價
她為抵抗停業倆月損失百萬，結果……
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桐桐是廣東人，隨河南的男朋友來到鄭州定居。考察市場之后，桐桐決定做本地沒有的粵式烤雞、烤排骨。
在西區一個生活商超一樓，桐桐接手了一家轉讓店鋪，700平方。前任租戶留下了完整的裝修、桌椅和餐廳運營所需的基礎設備。加上轉讓費、剩余三個多月的租金，桐桐共付給了前任租戶60萬元。
開業后生意好到出乎預料。3月21日開業，到6月份時，日營業額最高能做到42000元。
6月15日，桐桐找商場方預交下一年租金，卻突然被拒收——對方表示，租約要重新簽，租金也要翻一倍。
三個月前剛剛付了60萬，雖然店里生意不錯但也只開了三個多月而已，突然漲租，還翻倍，也太不合理了。
一時拿不出這么多錢，就這樣和商場方僵持了兩個多月，從6月30日到9月10日一直是閉店狀態。按說這兩個多月是夜市大排檔生意最好的時候，桐桐說，直接損失至少100多萬元。
最后，在一些本地朋友的注資、中間人的調停之下，桐桐最終還是接受了商場方的條件。不過還好，在新租約里寫明了第二年、第三年的租金金額，應該不會再出現坐地起價的情況了。
明知道雞蛋碰石頭的情況下，硬碰，停業倆月并不明智。其實桐桐在接手之前，就有必要去向商場方了解租金情況，提前把握固定成本投入比例，如果超出預期可以放棄這個地方。
03
主動找上門的商場招商部
夸大事實、添油加醋
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小七是成都人，從銀行辭職后自己創業，開了一家辣小娜干溜酸辣粉。
前段時間，成都當地一個商場的招商部給他打電話，說負一樓餐飲區有個30平的空鋪，看他是否有興趣。
正好也想再開一家分店，小七就在招商部的帶領下，在一個中午高峰期前去考察了。果然每一家飯館都爆滿。
這個商場位于成都的老市中心，1-5樓是百貨大樓，6樓以上是寫字樓。商場外的人流量也很大。招商部還向他透露，餐飲區商戶的日營業額基本上都在3500元以上。
第二天，招商部就鼓動他交意向金（一個月的月租）1萬元，說比其他人都少了一萬。小七權衡下，覺得還不錯，就這么定下來了。
結果裝修時，小七才發現，這間鋪是旁邊100平鋪子隔出來的，沒有單獨的上下水，需要重新改造，但商場方不管，他又花了32000的工程改造費。
半個月后，他又發現，客流只集中在中午12點到1點半，晚上客流只有中午的三分之一。因為商場沒有電影院、大型超市等娛樂配套引流，而且寫字樓的上班族晚上都走了，很少停留吃飯。相距一公里之外，新開業的購物中心ifs（遠洋太古里）又導致人流東移……
這一個月了，小七又發現，之前商場方跟他說的是，租金押三租一，押3萬交1萬。但實際上是月初交下月的房租，并不是月末才交，這兩者差距很大。
如今，這個店與他第一家店的生意差距很大，只能勉強保本。這時，小七才深刻明白了選址的重要性。
這次經歷之后，小七也做了反思：如果是熱鋪，還用得著招商部主動去推銷嗎？第一，招商部帶他考察是在高峰期，其余時間自己應該實地調查人流量；第二，偏信于招商部謊報的周圍租戶的日營業額，至少浮夸了1.5倍；第三，商鋪的基礎情況（沒有上下水）沒有摸清，這些應該約定在合同里；第四，交意向金前沒有仔細看各種合同，導致后期被動。
04
接手轉讓店鋪
當天才得知，所在美食街要拆了
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馬大東大學畢業后想和家人開家飯館，看中了省會一所大學的美食一條街。轉了幾趟，發現有一家火鍋店正在轉讓。
老板是一對四川夫妻，說小孩上學要回家鄉。轉讓費4萬，包含店內裝修和桌椅設備，還有6個月的房租。
大東看了四川老板出示的房租合同，打電話向房東確認。房東說：“人家（四川老板）交的房租還有半年，現在不用找我，你跟他說就行”。大東覺得沒啥問題，就定下了。四川夫婦很高興，收下錢立刻收拾行李去了火車站。
這時，隔壁店老板進門了，“你們不知道這條街過段時間就要拆了嗎？現在接店花了多少錢？”
大東趕緊向其他鄰居家打聽，確實有傳言說，這條街要拆了，大學要擴建宿舍。就這么忐忑的經營了兩三個月，店里生意漸漸好起來，可拆房的消息也越來越明確。
大學已經把緊鄰美食街的北門鎖上，學生不能出來吃飯，想逼走這條街的商家。
大東不愿放棄，繼續做學生的外賣。但即便做的再好，也阻擋不了最后關門的命運。
這個案例，其實是沒有充分調查接手店鋪的情況。記住，沒有天上掉餡餅的事，轉讓費便宜，一定要警惕，如果找同一條街上的商戶多問問，就不會是這個結局。
05
避免掉坑的租鋪清單
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上面幾個故事告訴我們，租鋪時一定、一定、一定要充分調查，一定要自己去搜集重要信息。如果關鍵問題弄不清楚，初期投資很可能付之一炬。
關于這個問題內參君已經說過很多次了，今天再奉上一份提醒清單。
1、一定查清證件。是否有房產證？房產證的信息與房東個人和商鋪實際信息是否相符合？商鋪性質是否是商業性質？如果不確定證件的真假，可以在租賃合同上寫清規避內容，以防房東造假扯皮。 2、警惕轉讓理由。天上不會掉餡餅，不要單方面聽信轉讓者的話，一定多渠道摸底。 3、接手轉讓店鋪，十分有必要知會房東，并溝通。 4、注意轉讓店鋪是否有隱形債務。 5、提前摸清所租店鋪周圍的市政規劃。 6、商場的鋪位，注意檢查基礎硬件設施是否到位。比如上下水、煙道等。 7、警惕商場場外的臨時建筑，不可碰。
關于租鋪，你是否也經歷過奇葩的“潛規則”？也歡迎在留言區分享你的經驗教訓。
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統籌｜王艷艷 視覺｜尚冉
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