【新店管理】90%的餐廳死于選址，餐飲小白必學的選址方法和全流程！

文丨餐飲財富經 夏雨

餐廳選址有多重要，想必每個餐飲人都是心知肚明的。

如果選對址，餐廳的客流量就有了保證，餐廳的經營就可在營銷、產品、運營、擴張等層面多方位展開；如果選錯址，就要耗費大量的人力物力周璇，餐企的最大抗爭對象就是選址。因此，選址是餐飲業最重要的經營決策之一，選址的好壞甚至能決定門店是否能存活下去。

既然選址這么重要，那么怎樣做才是對的，新手上路又會遇到哪些問題，又該如何解決？

本文將為餐飲創業者詳解開店選址的誤區以及正確選址的流程重點，為你的餐廳有效解決選址難題。

剛開始由于經驗不足，很多餐飲新人都會掉進一些選址的誤區，自我感覺良好，盲目相信自己的眼光，而導致創業失敗。

1、地理位置好，人流量大，生意一定會好：

很多人誤將人流量當成了客流量，認為這個地方人氣旺自己的生意就一定會好。根本沒有考慮到自己真正的消費群體主要聚集在哪~

2、房租便宜，值得：

有人選址覺得房租便宜，哪怕不賺錢也不會虧損很嚴重，沒有考慮到長遠的發展。

3、這個地方離家近：

離家近，自己不但方便，左鄰右舍也會多幫襯自己，而事實上人情也會有用完的一天。

4、附近有成功的案例：

跟風開店，別人成功不代表自己會成功。

5、風水好：找某某大師算過在這里開店會發財，真的能發財大師就不用看風水了，自己開店就行。

以上你中招了幾條？

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餐飲小白選址沒有經驗，除了自己容易走進誤區外，也容易被一些“別有用心”、“心懷鬼胎”的地產商、開發商和房東坑。

情況一、無中生有

情況二：偷梁換柱

情況三：瞞天過海

情況四：拋磚引玉

上面這些話你都聽過幾句？

如果我們前期足夠幸運地避免了這些坑，那只是順利地邁出了一小步。接下來才是選址的關鍵。

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首先，在選址之前，要先搞清楚自身品牌的定位，弄清楚自己的目標消費人群在哪兒。

如果沒想清楚就貿然開店，遲早要關店。曾經獲得數億元投資的茶飲品牌“嫩綠茶”就在此處摔過跟頭。嫩綠茶曾在重慶最大的電腦市場百腦匯選了一個門址，旁邊是地鐵站出入口，人流量巨大，但少有顧客進店消費。

原因很簡單，嫩綠茶只看到了人流量，卻忽略了人流匹配度。而只有在人流匹配度高的地段開店，滿足了目標顧客群體的剛需，店面才可正常運轉。

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什么是商圈？

即你把門店看成一個點，分析，以某個十字路口或者某個商場為圓心，以250米，500米，1公里，2公里甚至更遠的半徑畫一個圈，這個圓形面積就是商圈概念。商圈也即有個向心力，圓圈里面的人是愿意到這個圓心消費的。所以選址的第二步就是選商圈。

而一個商圈是否具備長期擁有充裕客人的能力，我們需要從10個層面對商圈進行調查分析：

綜合以上調查結果，充分了解方圓300米內的人口統計、收入水平和人口的數量和素質。因為80%的顧客來源于方圓300米之內的銷售推動，通以了解他們來評估此商圈的整體銷售能力，分析周邊消費人群是否是餐廳的目標群體，終確定有無在此開店的可能。

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你覺得整體商圈是好的，接下來就應該來分析，具體門店位置了。

如何選擇合適的位置呢？其實就是千分點和A點的確定。所謂千分點，就是商圈的最佳聚客點。

聚客點怎么選？要綜合人流、顧客的行走路徑進行選擇，還要保證餐廳的可見度和易接近性。簡單的來說，就是選擇人流量最大，行人容易看到、尋找方便的地方。

確定千分點之后，你的新址的位置，距離這個“千分點”越近越好。

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在初步選定新址后，還應對相關的情況做一定的分析評估，可以從以下三個方面進行評估：

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免租裝修期

以下表二為例，一般情況下免租裝修期為45-60天，這是和房東談判首要條件，這涉及到裝修的周期，盡可能控制在免租期內開店。

租金及押金

在與房東砍價前，須先做未來的營業額預測及損益試算，心里有譜，能夠接受最高多少的租金才有利可圖；事先權衡以討價還價，盡可能取得合理的價位。

另外，繳付房租有按月結算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據你的經營狀況分享一定比例的利潤。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期預付兩個月租金。

續租和租期

比較有規模的公司一定要事先考慮到續約條件，也就是租金遞增頻率，盡可能和房東談判，每兩年遞增一次，每次遞增調整在5%以下，一般情況下遞增的標準要爭取控制在租期內平均調整系數12%以下。還有的店面是長期租的，一租就是五年、十年。這些都是談判的重點。

表二：租金條件評估標準

立地報告是新門店籌備階段完成的一份重要文件，也是對新店的營業額進行預估，以及投資回報進行財務分析后得出的一份總結。

如果覺得新址和曾經評估過的店址人流量基本一致情況下，那么可不做人流測算，通過對等店的方式，來預估新址的營業額，通常用在社區型商圈。立地報告包含16 項如下：

①新店選址申請書

②門店租賃要件調查表

③門店工程配套條件表

④開發基準表

⑤商圈評估表

⑥競爭對手分析

⑦客流量分析

⑧租金成本計算表

⑨對等店應收預估表

⑩新店裝修工程費用預估表

?門店損益分析表

?未來五年預估損益表

?商圈示意圖

?商圈圖說明

?商鋪實景照片

?門店平面圖、效果圖、店中店落位圖

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相關部門依立地報告的評估，總結判斷達成合同簽約意向，接下來就涉及到合同法律問題了。訂立商鋪租賃合同須特別注意以下幾點法律問題：

以上選址指南，每一步都要小心仔細，以防后患！祝大家事業成功！

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