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在選址的時候，有個重要工作就是要評估房租合不合理，不知道各位的做法是怎樣的。我先說說我的，再說說一些成熟品牌的做法。
我首先會設定個理想租金范圍和租金上限。我這些年的理想月租金是4000-6000，上限不能超過10000。為什么要給自己設定一個范圍？
主要是提高效率，在找店鋪的過程中，會遇到各種各樣的鋪子，如果每個鋪子都要考察一下，效率太低了。租金不在這個范圍內的就快速跳過。
為什么要有個最高上限呢？因為會遇到有些鋪子特別好，人流量很滿意，甚至是金角位置，但是一問租金，遠超理想范圍，那這時候就參考自己的租金上限是多少。超過上限了，就要謹慎了。
租金上限怎么來的呢？是根據一個店的產能算出來的。我舉我當時上海那個店為例，那個店的租金就是典型的超出這個店產能承受力。當時的月租金是45000，如果按照餐飲里簡單粗暴的算法就是租金的4倍可以保本，5倍可以有微薄的盈利，那營業額就是不能低于18萬，起碼要到22.5萬，而要做到比較滿意的盈利，起碼要到6倍以上，也就是27萬營業額，每天9000的水平，但是按照我們的產品和運營，每天做9000，不僅坐不下那么多人，更重要的是廚房要癱瘓的。偶爾幾次營業額超過10000了，廚師就說不干了。
假如我當時找位置的時候，能夠根據自己的產品和出品速度，預估營業額水平，就絕對不會接受45000的月租金。現在看來，當時的條件找位置，不能超過20000的月租金。有了這個上限，無論對某個鋪子多動心，人流量多么洶涌澎湃，就可以忽視。
當然，我這種算法是比較粗糙的算法，用于快速判斷用的。具體到某個店鋪了，還是要數人流，算算賬。大品牌，尤其是那些國家大品牌，他們是有一套很成熟的計算體系的。我簡單概括一下他們的做法：
第一步：在目標店鋪位置蹲點數人流。不用天天數，而是數四天的人流，分別是：星期一，星期五，星期六，星期天這四天的數據。為什么這四天？因為一周里，生意最淡的是周一，其次是星期天，其次是周五，最后是周六，周六生意最好，周一和周四差不多。當然，不同的商圈，規律是不一樣的，這里說的是商業中心的規律，我之前在小城市開店，就是在市中心，就符合這個規律。如果在寫字樓區或者在市區，規律就不一樣的。
這四天的人流量算出來了，就知道一周的人流量，一個月的人流量也就出來了。
第二步是找個類似商圈的的對標餐廳，計算進店率，這個步驟就是計算出進店率。一定要商圈類似，生意類似的店鋪，因為只有類似才有參考的價值，麥當勞會找肯德基對標就有價值，找中餐館就意義不大。
對標餐廳有了，還要蹲點數他的人流量和進店人數，也是數那幾天。然后用進店人數除以人流量，這個就是他們的進店率。這個進店率就可以認為是自己目標店鋪的進店率。
第三步，進店率出來了以后，就可以用來預估目標店鋪的營業額了。第一步是算目標店鋪的人流量，第二步是算進店率，這一步就是用人流量乘以進店率，算出來就是進店人數。然后再根據自己其他店鋪的轉化率和客單價算出營業額，進店人數*轉化率*客單價就是營業額了。
第四步，營業額出來后，再根據房租等固定成本，演算投資回報率。
各位現在知道了其實大品牌做基礎工作是做得很扎實的，蹲點數人流這種苦逼的事情一樣要做。不僅數自己店鋪的人流，還要數對標店鋪的人流量，有點很有啟發。
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