數據告訴你|在上海如何科學買房

在我們生活的這個愚蠢的三維世界里，空間具有絕對的排他性，這使得你永遠無法擁有兩套具有相同空間屬性的房屋。

極端地說，在空間上任何一棟房屋都是唯一的，它的供應總量也只有0和1兩種。因此，不動產的供給問題往往是極度復雜的。

隨著數據越來越融入生活，我們通過對數據的分析可以直觀得到房價與各種需求因素間的關系圖，從而找到自己真正心儀的房子。

下面我們就開始應用各類數據來攻略如何找房吧！先來看下上海各區的房子價格：

上圖根據房地產門戶網站的全網二手房價數據（2015年3月下旬某日）制作而成。

從圖中可以看到魔都每一個小區的單價和所在位置。

最高的幾根線格外引人注目：東邊最高的是陸家嘴濱江的豪宅；中間最高的是新天地的豪宅；而西側最高的則是佘山的高級別墅。

大部分小伙伴們紛紛表示這些樓盤和他們毫無關系，他們最關心的價位區段疊雜在淡橙色線條中，無法識別。好吧，那么再看下圖：

此圖把從網站獲得的所有二手房單價進行了1平方公里的柵格化處理。

由此可以看到魔都每一平方公里土地（含有住宅的）的房價中位數空間分布。

總體而言，房價在空間上并不完全按照圈層分布，雖然4萬以上的豪宅仍然高度集聚在靜安區和陸家嘴。

但是3萬到4萬的區域已呈現不規則的形態了，主要分布在市南地區，市北的話楊浦虹口的局部也還可以。3萬以下的地方仍有大片，所以大家還是很有希望的嘛。

看完房價，如果想買到自己心里心儀的大房子，只要照自己預算的適合價位結合自己的實際需求，我們就可以找到“目標”的具體位置了。

下面的就通過兩個實際案例來演示，如何通過數據找到符合自己需求的房子~

春春是一個原教旨環保主義者。她說：“我以后肯定是不會開車上班的，只能坐地鐵了。幫我看看地鐵站點附近的房子吧。”

好的，那么軌道交通到底對房價有多大影響呢？再看下圖：

我們截取了位于中外環線間的所有二手房房價，以1平方公里內有無地鐵站為標準為兩種：地鐵房和非地鐵房。

可以看到，地鐵房的均價為30769.5元/M2，非地鐵房均價為27525.5元/M2。兩者相差不過10%。好像也差不多嘛。

是的。實際上從微觀角度上觀察，軌道交通對房價的影響并不特別顯著。

我們再將視野從中外環拓展到全市，對每個空間圈層內的地鐵房和非地鐵房房價進行了擬合，可以得到下圖：

可以看到，地鐵站點對于房價的影響隨著與市中心的距離擴大而不斷加強。

在市中心5公里范圍內，房價幾乎不受軌交站點的影響；從5公里以外，軌交對房價的作用才逐漸呈現且加強。

換句話說，離市中心越遠，地鐵房越有價值。面對已經不考慮市中心，即將中外環間的春春，很（bu）中（fu）肯（ze）地提出了建議：

“你還是多花10%的錢，買在地鐵站附近吧。”

春春還沒來得及答話。素素已經搶先發問了。

素素是一個有文化的人。

她說：“我的需求很簡單。我希望我周邊住的都是有文化的人，起碼都是大學本科以上的吧。”

看來，素素的需求是“好鄰居”。

對于這一需求，先簡單地用“周邊地區高學歷人群比重”這一指標來進行解釋吧！

那么，“好鄰居”（周邊地區高學歷人群比重）對房價有什么影響呢？請看下圖：

我們根據人口普查數據計算出全上海每一平方公里柵格內的高學歷人口比例，將柵格按照高學歷人口比例的大小從高到低進行排序，然后用排完序的柵格的平均房價對數繪制出散點圖（上圖）。

通過這些柵格房價對數的線性回歸可以看到：房價與高學歷人口比例呈現正相關關系。換句話說，地區文化程度越高，房子越貴。我得意地把這張圖指給素素看

但是，有文化的素素說：“我知道這個有什么用？我應該買在哪？哪里的性價比最高？”

人們總是習慣相信世界上有一種東西是叫做“性價比”的。餐館有性價比、手機有性價比、“好鄰居”也有性價比。

但從經濟學角度上看，我們并不建議直接進行“性能”與“價格”之間的比較。

所謂的性價比，實際上應該是一種收益和成本的優化關系。

以素素的案例來看，既然素素希望通過購房來獲得 “好鄰居”，那么她在“購房”這一行為中的收益就是是高學歷鄰居的比重；而成本則是購房的總支出。

因此，素素的最優選擇（性價比最高選擇）即應當是實現她凈收益（收益扣除成本）最大的那個空間柵格（在購買相同居住面積的情況下）。

根據這一原則，我們折算出了魔都所有空間柵格的的“好鄰居”凈收益指數，其空間分布如下圖所示：

那些顏色最紅的柵格集中區，就是“好鄰居”性價比最高地區了。