干貨｜麥當勞被迫停業？餐廳簽合同前記得做好功課！

簽11年合同卻遭房東收鋪，麥當勞門店被迫停止營業

門店租賃的坑很多，即使是麥當勞這樣的國際連鎖企業也吃了虧。

據現代快報報道，在南京丹鳳街的麥當勞餐廳最近因為租賃的問題關門了兩個月。原因出現在租賃合同上。

該麥當勞原先與一家公司簽訂了長達11年的租賃合同，租約到2024年5月截止，但是突然遭到新房主來收房子，并且拿出了物業和房產證明。而對于麥當勞的這份租賃合同，房主一無所知。

這是怎么回事呢？原來跟麥當勞簽訂租賃協議的人偽造了原產權方的委托協議，而在去年該處房產的產權又經過拍賣換了主人，因此出現了這樣尷尬的場面。

一方面新房主希望麥當勞方面趕緊遷出好重新出租，另一方面麥當勞又拿著與第三方簽訂的合同要求基于買賣不破租賃的原則，應該繼續《租賃合同》至租期結束。

但是因為租金和市場價差距太大，并且與麥當勞簽訂租賃合同的企業根本就沒有權限。為了盡快收回門店，新房主將麥當勞餐廳上鎖，同時張貼收回租賃權的聲明。

作為跨國連鎖企業竟然會出現這樣的租賃失誤，實在是讓人覺得匪夷所思。但是最終這件事情怎么完結，麥當勞方面回復：

“麥當勞一直以來守法經營。就此房屋租賃相關爭議目前正由法院審理中。非常感謝公眾和媒體的關注。”

這件事情到底怎么處理，真相如何，我們不得而知。但是，毫無疑問的就是，因為這個租賃的事情，無論是麥當勞方面還是房主的利益都受到了損害。一個是停止營業導致營業額的損失，一個是閑置幾個月的房產沒有收益。

不想開業后悔，門店租賃前功課得做足

餐廳經營得好好的，突然出現這樣的租賃問題導致無法經營下去，誰都不想看到這樣的情況。那么，如果不想發生這樣無奈的事情，那么在選擇租賃或者簽訂合同之前就應該長點心眼了。

以下幾個方面是各位在簽訂合同之前需要注意的：

一、房屋是否可以租賃?

不是所有的房屋都可以出租，那么，什么情況下房屋不能出租，如果出租屬于租賃無效呢？根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律問題若干問題的解釋》：

1、是未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋。

2、未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑。(也就是違章搭蓋)

因此，在簽署租賃合同前首先要求出租人提供房屋產權證明，如果沒有房屋產權證明，要求出租人提供建設工程規劃許可證、預售許可證、竣工驗收證明、消防驗收證明等。

如果是簽訂的是正在建設的大型商場，簽訂正在建設中的租賃合同時，要約定出租人交房時間、消防驗收合格的時間以及違約責任，以防可能出現的意外。

二、出租人是否有權出租？

分兩種情況：

1、出租人不是房屋所有權人，將房屋直接出租給承租人。

因此，在簽訂合同時，必須要求出租人出示房屋所有權人允許該人出租房屋的授權委托書。如果房屋所有權人是一人以上，應由房屋共有人共同出具授權委托書。

2、出租人是二房東，進行轉租。

這種情況最常見也最復雜。因此，需要先和二房東簽訂《轉租合同》，明確約定承租人先支付一部分定金，二房東承擔限時協助和原房東簽訂租賃合同的義務;等租賃合同成功簽訂后，承租人再支付剩余轉入費，否則退還定金解除《轉租合同》。

三、租賃房屋是否可以做餐飲？

2016年1月1日起施行的《大氣污染防治法》第八十一條明確規定：排放油煙的餐飲服務業經營者應當安裝油煙凈化設施并保持正常使用，或者采取其他油煙凈化措施，使油煙達標排放，并防止對附近居民的正常生活環境造成污染。

禁止在居民住宅樓、未配套設立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內與居住層相鄰的商業樓層內新建、改建、擴建產生油煙、異味、廢氣的餐飲服務項目。

因此，居民住宅樓下的房屋，如果該房屋以前不是開設餐廳，餐飲老板在簽訂租賃合同前要格外注意審查：該房屋是否通過規劃部門審查可以開設餐廳，是否預留了防治污染設施位置，是否預留了排煙豎井和排水管道?餐廳開業后能否解決油煙、異味、廢氣、噪聲等擾民問題?

四、房屋是否處在抵押狀態？

“買賣不破租賃”一般情況下是成立的，即租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人繼續履行原租賃合同。但是，如果房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的，原租賃合同對新的產權人不具有約束力。新的產權人有權要求承租人漲租金或者退租。

因此，租賃合同寫明房產抵押狀況，如果承租時房產未抵押，需要出租人承諾;如果承租時房產已抵押，您就要考慮將來可能面臨的風險了，盡量約定如果抵押權實現造成承租人的損失，由出租人承擔賠償責任。

五、是否約定拆遷補償費歸誰所有？

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償

(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償

但其對于房屋拆遷中的承租人的權利如何維護卻沒有規定

因此，在租賃合同中明確約定哪些補償費用歸出租人所有，哪些補償費用歸承租人所有，以免發生糾紛。

六、是否明確、合理約定承租人逾期支付房租的違約責任？

租賃期限內，承租人可能由于種種原因導致沒有及時支付租金。由于餐飲老板投入了大量資金裝修，對于延遲支付租金多長時間出租人有權解除租賃合同就顯得特別重要。

因此，在租賃合同中明確約定延遲支付租金多長期限出租人可以解除租賃合同，且充分考慮該期限的合理性，并且注意在履行合同過程中不要隨意違約。

七、是否約定房東或者承租人提前終止合同的違約責任？

除非生意不好，餐飲老板一般情況下不愿意房東提前終止合同。那么，如何避免房東無故提前終止合同呢?

可以加大房東提前終止合同的違約責任，在租賃合同中明確約定違約賠償金。但請注意，違約責任一般是對等的，房東很有可能也會要求承租人如果提前終止合同要承擔對等的違約責任。

建議餐飲老板充分考慮己方違約的可能性，根據實際情況約定違約賠償方案。

八、簽訂租賃合同得留心

出租主體資格

出租方與產權證書登記的所有權人不一致，需要出租方提供房屋所有權人出具的同意轉租證明或委托租賃授權書。房產被抵押，需要銀行出具抵押權人同意出租證明。

商鋪產權

承租商鋪之前，確認以下幾個重大信息：

房屋性質：商業用房性質。

土地性質：非住宅、非工業性質。

注意：忽略了上述信息，你可能面臨無法辦理營業執照的風險。

合同中的面積：建筑面積（使用率）、實用面積、地毯面積

地毯面積>實用面積>建筑面積

免租：應積極爭取免租的條件

押金：爭取免付押金

稅費：一般來說稅費由出租方自行承擔