這些租賃的虧，餐飲老板真的不要再吃了

這些餐廳租賃的虧，你是否而已吃過？

老劉創業的第一家餐廳，開業后生意一直都不錯，當月就盈利了。但是在開業幾個月之后，租的店鋪就被貼上了拆字。原來房東在簽合同之前隱瞞了要拆遷這件事情，結果老劉傷筋動骨賠了又賠。

之后，老劉又開了一家店，誰知道生意做得好好的卻遇上了封路修路，結果生意冷清，最后也得關門了事。

老劉這種情況，很明顯都是栽在了選址上，被租賃和房東給坑了。但是還有一種坑，是物業挖的。

沈陽某商鋪的餐飲老板生意快要做不下去了。原因是附近的業主天天來投訴。明明交了錢簽了租賃合同，結果卻要被弄到開不下去。為什么呢？

原來這個樓盤在賣房的時候向業主承諾樓下商鋪不會開餐飲，但是物業轉頭就租了出去。餐飲老板不知道情況，本身是看好這附近的人流的，結果是開業沒多久就遭遇投訴。生意沒做成，還擔驚受怕的。

很多時候，餐廳開不下去，不是你選址不好，經營不好，而且毀在房東和租賃合同上。開店不易，為了避免出現意外，那么還是要做好以下的

店鋪租賃，合同得這樣簽

都說門店選址難，當你好不容易選到了人氣爆棚的位置，搶下了店鋪，但是，沒簽過合同的你是不是心里有些發毛？當你日銷10萬的好店門面即將到期，你是不是心里有些害怕？

那么，各位餐飲人如何避免這樣的情況？或者在出現這種租賃糾紛的時候如何減少損失？

簽訂租賃合同得留心以下要點：

出租主體資格

出租方與產權證書登記的所有權人不一致，需要出租方提供房屋所有權人出具的同意轉租證明或委托租賃授權書。

房產被抵押，需要銀行出具抵押權人同意出租證明。

商鋪產權

承租商鋪之前，確認以下幾個重大信息：

房屋性質：商業用房性質。

土地性質：非住宅、非工業性質。

忽略了上述信息，你可能面臨無法辦理營業執照的風險。

合同中的面積

建筑面積（使用率）

實用面積

地毯面積

地毯面積>實用面積>建筑面積

免租

應積極爭取免租的條件。

押金

爭取免付押金。

稅費

一般來說稅費由出租方自行承擔。

注意！這些情況無法注冊營業執照

1.原有租賃登記信息沒有注銷，導致新租賃合同無法辦理租賃登記，因此無法辦理營業執照。

2.商鋪原已注冊營業執照，該營業登記信息沒有注銷或者遷移，導致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業執照。

3.房屋類型不是商業用房，無法進行商業經營活動，導致無法注冊營業執照。

4.因出租人材料缺失而無法注冊營業執照。

5.房屋產權證的面積不符合政府部門的要求。

對于上述情形，可在合同中設定為出租人義務，并給予合理寬限期，超過一定期限還無法解決的，出租人應當承擔相應的違約責任。

裝修事項

1.明確出租人同意對商鋪進行裝修，并協助辦理相關許可。

2.出租方提前解約，補償裝修損失。

3.明確租賃期滿時裝修設施的處置方式。

配套設施注意事項

明確門店經營對水、電、電話線、網線等的配置要求，并明確出租方責任。

簽定合同后的租賃登記事項

新進區域租賃合同登記，規避風險。

轉租

1.轉租必須取得出租人書面同意。

2.轉讓費相關規定。

商鋪的租售

1.出租人在出售時，承租人享有同等條件下優先購買權。

2.即使承租人不想購買承租商鋪，業主出售后，新的業主也應當履行租賃合同，否則，新業主應當承擔租賃合同中的違約責任。

消防問題

出租方應出示房屋土建消防驗收合格證。

店鋪開業前應通過消防安全檢查。

空調及溫度

以下幾點針對非獨立店鋪而言：

1.空調的開啟和關閉時間（除了開啟和關閉的季節時間外，每日的開啟和關閉時間也需要明確）。

2.需要明確空調費用是否包含在物業管理費用中。

3.空調的延時開啟是否計費，若計費，計費單價是什么。

4.店鋪內的環境溫度范圍；空調主機的維護保養費用，電費是否均包含在物業管理費中。

5.施工中對空調的修改和調整，其施工單位如果有指定或者推薦，那么其價格須符合市場價位，否則租戶可自主選擇。

合同簽訂時的注意事項

1.核實房產證的地址是否與合同上、現實中的地址一致。

2.確定房屋的面積是否相符。

3.房屋的產權證號必須在合同中體現出來。

4.房屋的租賃價格、稅費及房屋的租賃終始日期，必須標注清楚、規范。

5.收款方的詳細收款信息及約定付款方式。

6.與租賃房屋相關的資料應準備齊全，以便其他項目進行。

房東需準備的材料

甲方為原房東，屬于企業房產，需準備：

1.房屋產權證復印件（加蓋公司的公章）

2.企業營業執照復印件并加蓋公司的公章

3.企業法人身份證復印件

4.房東與**連鎖公司的租賃合同

甲方為原房東，并屬于個人房產，需準備：

1.房屋產權證復印件（加蓋房東手印）

2.房東身份證復印件

3.房東與**連鎖公司的租賃合同

注：如果原房東委托其他人代為辦理，必須有原房東的授權委托書和被委托人的身份證復印件。

甲方非原房東，亦為租賃者（俗稱二房東），并屬于個人房產，需準備：

1.房屋產權證復印件（加蓋房東手印）

2.房東身份證復印件

3.甲方與原房東的房屋租賃合同復印件

4.原房東同意轉租的證明

5.甲方的身份證復印件

6.甲方與**連鎖公司的租賃合同

甲方非原房東，亦為租賃者（俗稱二房東），屬于企業房產，需準備：

1.房屋產權證復印件

2.原房東企業營業執照復印件

3.甲方與原房東的房屋租賃合同復印件

4.原房東同意轉租的證明

5.原房東的身份證復印件

6.甲方身份證復印件

7.甲方與**連鎖公司的租賃合同

原房東與二房東租賃關系存在，在房屋租賃期內，二房東不想再繼續租賃房子，連鎖公司直接與原房東簽訂合同時須有連鎖公司與二房東的房屋轉讓租賃協議。

如果房屋屬于新房還未下發房屋產權證，需原房東提供以下證明：

1.買房合同

2.預售房許可證

3.竣工證明

注：如果是住宅還需另提供居委會同意出租證明。

續租要點

營運數據保密制度

實施營運、財務數據保密制度，有利于租賃談判。

續租管理預警機制

對租賃合同即將到期3-6個月內的，啟動溝通機制，大店公司跟進，小店店長跟進。

重點大店防御布局

1.年銷售1000萬以上的門店，在房東關系維護上做重點跟進，制定維護方案。

2.實施商圈防御布局策略。在大店周邊主要路口1000-500米左右布局衛星店，以防競爭對手進入，同時還能在租賃談判時占得先機。

3.提前1年制定續租方案。

備注：本文部分內容來自中國藥店及商業地產與電商

編輯 | 紅餐網_劉茜

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