點 標 題 下 藍 字 關 注 餐 飲 第 一 新 媒 體
第 1256 期
機會從來不等人。當一大批餐飲老板在“進MALL運動”中拼得你死我活時，有一小部分人卻發現了更好的機會。
那就是近兩年興起的更細分的時尚精品商街。這類商場精致、品質高、服務對象明確，堪稱商圈中的“新物種”。
對于餐飲老板來說，這究竟是不是一個機遇？如何選擇適合自己的商場？
今天內參君就系統地給大家梳理一下。
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■餐飲老板內參｜王艷艷 發自鄭州
Q
要不要進商場？
A1：進，提升品牌和實力
當餐飲成為購物中心最能短期聚集人氣的業態，當各地購物中心建設快馬加鞭，餐飲“進MALL運動”也隨之愈演愈烈。而在這樣的潮流下，誰搶占了購物中心，誰就搶占了消費者的注意力。
首先，在餐飲“階層分化”之際，進入商超，仍然是提升餐企品牌和實力的捷徑。最明顯的，就是品牌知名度提升得很快，假如你在一線城市的幾個重點的商場里都有店，品牌傳播的速度肯定就比在街邊更快一些。
其次，從街邊店轉為商超店，對餐飲企業就是一個“蛻變”的過程。街邊店拼勤奮，商超店拼智商，拼管理和運營能力。所以，一些傳統小吃品牌升級的主要路徑就是進商場，一旦在商場立足，基本上意味著升級成功。
A2：商場已開始分層，關鍵要適合自己
隨著商場和餐飲之間的依存度越來越高，出現了一種值得注意的現象：一方面商場成為餐飲階層分化的加速器，另一方面餐飲的階層分化倒逼商場開始分化。目前至少有三類：
一是大型商業綜合體。它位于城市的中心，提供的是綜合性服務。滿足吃喝玩樂游購娛等各種需求。 二是社區商場。它散布于生活社區，提供的是日常服務，特點是剛需、高頻、及時、快捷、便利。 三是精品商業街。它分布于高端人群的集中地，提供更加垂直、細分的服務。特點是品質、時尚感強。
▲ 匯藝 · 銀河里
這有點像零售業的淘寶、天貓與后來者京東自營、網易嚴選的關系。不存在孰優孰劣，只源于行業的自然分化。
開餐廳也是一樣，商場各有千秋，關鍵要適合自己。
如果你開的是一個家常館子，可能就更適合進社區型商場，如北京華堂，而不是辦公型的商場，如凱德mall。
所以，選商場一定要在對商場類型足夠了解的情況下，再做決策。
趨勢：搶占時尚精品商業街
那么，你對商場中的新物種——精品商街了解嗎？
眾所周知，相對于越來越多的餐飲品牌，大型購物中心已是稀缺資源。但另一方面，隨著餐飲越來越細分，承載餐飲的商業體也開始不斷細分，主要做周邊配套的時尚、精品商街開始在各地崛起。
比如北京的世貿天階，緊鄰國貿、嘉里等眾多頂級寫字樓以及世貿國際公寓、新城國際等名品公寓，致力于服務這些商務人群和高端小區居民。
其中，長250米寬30米的天幕是其標志性的特征。該街區集主題餐廳、美食廣場、品牌旗艦店等于一體，為CBD內中高收入的白領提供流行時尚零售業態及商業服務設施。
因為這類白領群體生活節奏非常快，平時沒有時間去大型購物中心，他們日常對時尚零售、休閑、精品餐飲的需求就難以滿足。所以，世貿天階準確的服務定位，讓該項目一經推出就火爆異常，現已成為北京CBD的旗艦商業。
其實，這種需求在中部城市也開始規模化顯現。投資商也早已覓得先機。
▲匯藝·銀河里天幕商街
比如位于鄭州高鐵商圈的匯藝·銀河里（匯藝時代廣場）。該商圈周邊有14座寫字樓，人口約39萬，有28座高端住宅小區，常駐人口約18萬，未來3-5年將上升到25萬左右。而且很大一部分商務人群來自世界500強企業。
但令這些500強企業的白領們頭疼的是，中午只能吃沙縣，附近想吃點好的都難覓。而匯藝·銀河里就針對這種消費痛點，定位于以餐飲為核心，輔以休閑、娛樂、兒童教育等業態，滿足周邊商務白領及高端小區居民對時尚購物、精品餐飲、休閑等的日常需求。
不管是北京的世貿天階，還是鄭州的匯藝·銀河里，這些項目與動輒數十萬平米的大型購物中心相比，最大的特點就是精致、時尚，服務對象明確。
商業觀察人士Tony認為，這是消費升級背景下的新商業。摒棄大而全，服務更專注。一旦定位明晰，在前期策劃、招商、運營及物業管理方面就越精細。
不僅在業態的規劃及配置上會做到精益求精；在招商、選商時也會有前瞻性，同時更注重實用性。因為操盤者們很清楚、也很務實地明白自己每天要服務的客戶是誰，以及他們需要什么樣的服務等。
所以，大型購物中心并不是餐飲老板要“進Mall”的唯一選擇，精品商街也是城市發展的趨勢之一。
選商場，要考量這4點
那么，為了實現后期的運營超預期，餐飲老板該如何選適合自己的商場？內參君就以鄭州的匯藝·銀河里為例，分析一下要重點考量的因素有哪些。
1、有穩定的人流量
餐廳選址最看重的就是人流量，選址就是選顧客。規劃合理的商場業態豐富、一站式購物的特點，會吸納周邊客流。尤其是緊鄰寫字樓、高校、社區等，人流量更有保證。
比如匯藝·銀河里，除了輻射周邊約40萬的商務人群和18萬常駐人群，項目自身更是具備自帶客流的屬性：
1、劉老根大舞臺——（趙本山旗下產業項目——鄭州劇場）中原第一家，天天演出，日客流量逾500人； 2、區域第一滿租的高質量寫字樓租戶——文化產業大廈，5A甲級寫字樓。目前，奧的斯電梯、中國移動、中國平安、恒大、金茂、今日頭條、鄭州日報報業集團等知名企業已入駐，逾5000名世界500強企業的精英人群在此辦公； 3、萬怡酒店——萬豪旗下品牌，入住率高達80%以上，日逾500商旅精英下榻。 ▲萬怡酒店
2、品牌云集，規模效應
一般商場里餐飲區是吸客能力最強的，畢竟是剛需。如果一個商場規劃中餐飲業態占比較大，那么規模效應就會愈強。因為，餐飲比重大意味著品類更豐富，消費者的選擇度越大，也就越吸引人。
匯藝·銀河里項目，3萬平米，其中60%左右規劃為餐飲業態。因為入駐的有很多世界500強企業。可以預見，未來，“500強的餐桌”將是該項目最貼切的標簽之一。
3、交通配套成熟
交通不便利會阻止客流到達，尤其是停車位因素，非常影響顧客體驗。
匯藝·銀河里地處鄭州新東站，作為城市新中心，周邊配套可謂高大上：高鐵站商圈內，地鐵、公交和城際列車等公共交通極為便利；有一條500米專屬地下通道直達高鐵站，地下三層為停車場；甚至還有中原首個寫字樓頂層直升機停機坪。
4、管理無憂——統一運營
很多商家選擇進商業體有一個很大的原因，就是街邊店的物業管理難度太大，漲租更具隨意性，而且容易起糾紛。對很多餐飲老板來說，進商場租金貴點，但能省事就是一大利好，畢竟餐飲運營要管的細節太多，能少一事是一事。
匯藝·銀河里物業全部自持，實行統一招商、統一管理、統一服務。在統一招商方面，就可以保障餐飲業態結構的合理性，比如相同品類限制數量，保證入駐品牌質量；統一管理，包括統一推廣，從外在形象、精心定位，全方向、多層次包裝與推廣，有利于強化品牌價值，引導消費走向。
除了上述特點，匯藝·銀河里還有最大的一個特點，就是擁有中原首座雙曲面天幕，類似北京世貿天階的呈現效果。未來將成為城市新中心的時尚地標，是聚集人氣的一大利器。
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統籌丨張琳娟
編輯｜李新洲 視覺｜陳曉月
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