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    【選址】3張圖表工具，手把手教你找到好店鋪

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    選址模型，作為LOS的核心，是選址人員可以直接使用的重要工具。美團點評餐飲學院的選址專家羅德勇開辟“選址”專欄，計劃分四期發布。
    從下面LOS總圖中可以看到選址模型往上分解成4個部分：新店畫像、商圈規劃、評估和預估。
    （圖1）
    今天先說說新店畫像（見圖2），5個“S”，全方位的勾勒出適合某個品牌的新店畫像，這5個S分別是：
    1.Size【面積大小】——計算出最小店鋪面積和最優店鋪面積組成的面積區間。
    2.Suit【適合商圈】——品牌店鋪對于聚客點的喜好程度，這里的聚客點是人群聚集的場所，如住宅、寫字樓、商場等等。
    3.Strength【承租能力】——品牌的單店承租能力是可以計算出來的。
    4.Style【類型】——從地理位置維度看，店鋪可以有門臉店、店中店之分；從戰略布局維度看，店鋪可以有旗艦店、利潤店、培養店之分。
    5.Supply【供給】——從產品得出所需設備，從設備計算出用電量、燃氣量、用水量、層高、承重等店鋪需要滿足的工程技術條件。
    每個S的推理或計算過程，便是新店畫像這一部分要做的工作。
    【選址】3張圖表工具，手把手教你找到好店鋪
    （圖2）
    那么，5個S如何推理和計算呢？我會直接呈現出相關的實操表格或工具，做拆解解讀。
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    【選址】3張圖表工具，手把手教你找到好店鋪

    Size—教你測算門店最優面積
    如何測算門店的最優面積？我給出一張面積測算表（圖3）。
    我模擬了一個快消茶飲店，填入的示例數據以圖3示例，故店鋪面積的計算值較小。

    【選址】3張圖表工具，手把手教你找到好店鋪

    （圖3）

    在面積測算表中，輸入品牌特定的一些與店鋪面積相關的屬性數值，如翻臺時間、操作區面積、單座占用面積等等。
    店鋪的最小面積是，當出品、服務等運營達到極限時，剛好能達到保本營業額時的店鋪面積，因為再小就可能無法保本。
    店鋪的最優面積是，同樣當出品、服務等運營達到極限時，剛好能實現營業額峰值時的店鋪面積，再大就是面積浪費、加重房租成本。
    面積測算表中預留了翻臺（座）率的可調節功能，便于更務實的結合自身門店經營效率，計算出真正符合品牌自身的店鋪面積。
    再以快餐為例，快餐與店鋪面積相關的屬性數值就會完全不同：
    外賣占比可能是30%~50%，人均消費30元，單次翻座時間20~30分鐘，單個座位面積2平米，操作區面積40~60平米，功能區面積15~30平米……翻作率按6計算，得出的結果是：118~265平米。
    同樣的道理，假如你是正餐，得出的結果數據一定會更大。
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    【選址】3張圖表工具，手把手教你找到好店鋪

    Strength—如何測算承租能力
    承租能力的測算其實是一項店鋪經營成本結構的財務測算。
    當調整租金占比數值，讓店鋪最終利潤無限接近0，這時的租金占比就是這個品牌的店鋪的承租能力。
    不同餐企應根據自身特點，調整工具表中的成本數據，便可計算出屬于自己的店鋪承租力數值。
    值得提醒的一點是：承租力一定是一個百分比值，即租金/預估營業額。這樣就能解釋為什么同一個品牌的兩家店，其房租的平米價格差距可能很大的實際現象。
    （圖4）
    圖4同樣以快消茶飲為例，得出的結果是租金占比最高值是35%。
    當然，即便是同樣業態或品類的兩個品牌，也可能有不同的成本結構，因此此工具的使用，一定是基于你自己品牌的數據來測算。
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    ?Suit—找出聚客點
    從品牌定位出發，產品和服務的定位決定了滿足的主流消費行為、消費場景、消費力（理念）等，進而推理出目標消費者，最后便是分析目標消費者最有可能出現的場所（聚客點）。
    完成所有連線和分析過程后，連線越多的聚客點一定是品牌最喜歡或最適合開店的，依次排序，就組成了適合聚客點的結果。
    （圖5）
    同樣以快消茶飲店為例，以圖5顯示推理結果：商業步行街、成人院校、中小學校、專賣市場等聚客點非常適合。
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    Style—店鋪類型
    這個S的內容分不同的維度，可以分為品牌的產品品類和選址策略。
    產品品類，這個維度的店鋪類型可以分為店中店、獨立門臉店。
    例如你做鹵味，那么你就要考慮夜宵市場，就會將獨立門臉店作為選址重點。當然在某些客流量足夠大的購物中心，你也可能選擇開店中店，于是這個維度下，你的新店類型占比可能是獨立門臉店或者店中店。
    【選址】3張圖表工具，手把手教你找到好店鋪
    品牌的選址策略，該維度的店鋪類型是旗艦店、利潤店、培養店。占比數值就基于你的品牌當下的開店策略。
    舉個例子：在成熟或占有率高的城市，你會以利潤店為主；新進入城市或核心商圈，你可能會以旗艦店為主；在了解未來規劃的潛力商圈，你會考慮開設培養店。
    總之，店鋪類型這個S是品牌發展戰略對于開店選址團隊的一個指引或要求。
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    【選址】3張圖表工具，手把手教你找到好店鋪

    ?Supply—店鋪需滿足的工程技術條件
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    ?Supply的計算就很簡單了，通常由工程營建部門核算后提供給開店選址部門，邏輯就是品牌的菜品和服務決定了店鋪中的設備和設施，設備和設施決定了工程技術條件。
    好了，這期主要講了新店畫像的5S，重點在于我分享的幾個圖表模型。下期，我將開始聚焦商圈規劃的分享。敬請期待！
    作 者 丨曾 莉?
    轉 載＆商 務 VX?丨?135 1107 5531
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