選址必須參考的一個指標：目標顧客密度

跟一個水果攤販聊過，他是開著一輛農用車在各個路口或者小區門口賣水果。那次是在市中心的某個位置，我問他，哪里水果好賣？他說起了他的生意經：便宜水果到市中心年輕人多的地方賣，人多，賣得快；貴點的水果就去附近一個小區賣。他用手指著遠方，我問為什么？他說那個小區的的人好像比較有錢，貴的水果在那里一下子賣完了，但是貴的水果在這里賣的慢。他說，這地方雖然人多，但都是小年輕，剛畢業，沒錢。

人流量大反而賣得慢，這就是目標顧客密度的影響。老板基本沒有固定成本，但是他用某一品類的銷售快慢說明了密度的影響。這個快慢就是決定一個實體店生死存亡的關鍵。開實體店不像他的車可以到處移動，開店的選址的風險也在這里，有沒有目標顧客就是個難題，更何況是目標顧客密度呢，更加難上加難。

我一般從以下幾個角度來看：

第一，首先看大環境，這里的大環境是指商圈或者小區。物以類聚，人以群分，大的地方選對了，細枝末節也差不了多少。這是很常見的道理，不過我們在找一個店的過程中很容易迷失方向，在焦慮漫長的找店過程中，一些基本原則可能會遺忘。而且這個過程有可能會受到一些誘惑，比如低價的店鋪，轉讓費便宜的店鋪，朋友介紹的店鋪 等等

第二，要耐得住寂寞看人流。比如你的目標顧客是年輕男性群體，那就站在店面附近數一數經過的人流中年輕男性的比例有多少。而且如果時間允許，要看看工作日，周末，白天和晚上是不是有較大的差別。

第三，看競品的情況，什么叫競品，競品就是目標顧客群體都差不多，如果他生意好，說明是有市場在的，你生意有市場的概率是大概率事件，不過這里要加一個前提，就是市場容量夠大，夠養活你和競爭對手。否則，你的產品要比競爭對手強。

第四，還有一種情況就是做“純外賣的店”或者不需要在店面交易的生意，那就看方圓三公里的目標顧客群體密度。現在大城市里的外賣或者類似的O2O的店很多，而且很多店做得很成功，特別是餐飲小吃領域，我見過一個開在地鐵里的小店，店里基本沒有生意，但是因為這家店是在CBD的市中心地帶，目標顧客密度很大，外賣生意很好。最關鍵是相比他的房租和固定成本來說，性價比非常高。

我之所以重視目標顧客密度，其實是看中賺錢效率的問題。舉一個極端的例子，假如經過你店門口的人群全部是你的顧客群體或者周圍3公里全是目標顧客群，密度達到了100%，你的賺錢效率是不是比密度低于100%的店賺錢效率更高呢。但現實生活中房租的定價不是按照你的目標顧客來定價，一個密度只有30%的店，房東卻收著按100%算出來的房租。所以建議，在選址時，在看目標顧客的同時加一個目標顧客密度的衡量標準。

注：在過去的一年，開店筆記社群雖然有4500多位各行各業的老板加入，但是是分隔成9個500人一個的小群，這段時間，我在把大家整合到一塊了，那么大的一個社群，碰撞出來的火花一定會更多，產生的價值也一定會更大，歡迎大家加入。