一餐飲經營好好的，商場來通知：立馬搬，不搬停水停電！該咋辦？

《餐飲時報》小時的一個餐飲好朋友，

前幾天向小時倒苦水：

自己在一全國知名連鎖商場開的一家門店，

被商場“無任何理由通知”：

必須搬遷！

商場給了兩個選擇：

一、要么換到商場提供的

另一個和原位置相差懸殊的一個地方，

二、如果不愿意搬，就直接撤離。

很多在商場做餐飲的同行

都遭遇過此類“不公平對待”，

面對強勢的商場如何自保？

《餐飲時報》專訪洪鳳平律師。

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接到商場的通知，

這位餐飲朋友立馬自覺自檢：

自己店的經營狀況在商場餐飲中排名很不錯，

是非常好的贏利店；

店面形象也非常好，裝修才一年半，回收期剛過。

為什么讓我們搬遷？

后來通過朋友打聽到內部消息：是和商場關系比較好的另一知名餐飲品牌想進此商場，看上了她的位置。商場為了引進對方，讓她搬離。

朋友去找商場負責人要個“說法”。

商場很是強勢，唯一理由是：這是我們商場的統一調整。

朋友說：我們剛過回收期，正開始盈利，如果搬遷，兩三百萬的重新裝修費誰來負責？

商場回復同樣氣人：不給任何補償，不搬就停水停電。

小時問：合同中沒有年限約定嗎？

朋友說：商場的合同幾乎都是“霸王條款”，而且都是他們內部所謂的“全國統一合同”，如何解讀全憑他們說了算，我們餐飲商家完全沒有主動權！

把餐廳開進人氣火爆的商場，讓品牌擁有更高知名度，是我們很多餐飲老板的夢想之一。而商場的餐飲比例，也在逐年飆升，甚至占到了一半以上，成為“舌尖上的綜合體”。

按理說，餐廳和商場互為需要，應當平等對待彼此。

可很多餐飲老板跟招商部談妥了租金準備簽合同時，看到幾十頁的合同里各種“霸王條款”，才感受到什么叫不平等的“馬關條約”。

餐飲老板們要么懶得爭取乖乖就范，要么沒看幾頁就給繞暈了，最后被招商部一句“我們的合同全國統一沒法修改”給搪塞回來，只好自認不夠“大牌”。

進了商場本以為萬事大吉，結果發現商場這也不行那也不賠，一肚子窩囊氣。

今天我們就來說說商場租賃合同都有哪些霸王之嫌，以及餐飲老板們如何跟商場“斗智斗勇”，既能避免掉坑，又能不卑不亢贏回屬于自己的權利。

霸王條款通常是指合同一方利用優勢地位未與相對方充分溝通協商，而單方制定的合同、店堂告示、通知等，其內容通常擴大了自己的權利、免除了自己的責任、排除了對方的權利、加重了對方的責任。

霸王條款不具法律約束力，其結果是損害了相對方乃至社會公共利益。

商場和餐飲企業的租賃合同里，通常存在哪些霸王的約定呢？

今天，我們拿到了多家商場和餐企簽訂的合同，從中找出霸王問題所在，讓大家在談判時做到“心中有數”，更好的維護自己的權益。

無論何種情況，租賃合同終止，商場均不對承租方的裝修予以任何補償。

一大型購物商場的負一層有不少餐飲，因經營狀況不理想，商場想調整規劃改造成超市。商場要求部分商家搬到對面還沒進駐的店面，自己花錢重裝營業，其他不在新規劃里面的商家則要撤走。

這引起商家的集體反彈：要求商場要么補償裝修費，要么新店由商場出資裝修。

可他們又有疑問，當初簽訂的租賃合同寫著“裝修規定：無論任何情況導致本協議終止，甲方（指商場）均不對乙方（指店家）的裝修予以任何補償”，這樣的約定有效嗎？

■律師分析：

第一，上述約定因為免除了商場責任、加重店家責任、排除店家主要權利，屬于無效的格式條款。

第二，最高院的司法解釋規定“因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持”，商場因自身需要將經營方式調整為超市，而提前解除租賃合同，商場應當承擔由此造成商家的裝修裝飾損失。

■律師建議：

1.商場的租賃合同通常都是格式條款，修改需要層層匯報和審批，確實給招商人員帶來了麻煩。

建議承租人和招商人員擺事實講道理，將商場提前解除合同可能面臨的損失一個個列出來，取得他們的理解，爭取能夠賠償裝修裝飾殘值損失、員工薪資損失、雙倍保證金。

如果補充協議能降低招商人員的難度，就用補充協議，一樣有法律效力。

2.承租人應保存好裝修和購買設備的所有票據和合同，以備不時之需。

租賃期間，商場有權根據運營情況調整位置和面積，且不需要支付賠償金，承租方應予以配合，否則視為承租方違約。

一些商場餐飲的老板，餐廳正常營業，卻被商場要求換位置，原因與上面老板遭遇相同：被其他大品牌看中了商鋪位置，或者有內部關系的品牌看中了位置。

合同還沒到期呢，就被要求挪地方，商場還不給任何賠償。

■律師分析：

商場上述做法明顯只考慮自己利益，免除了自身賠償損失的責任，加重了承租方的責任和成本，屬于“霸王條款”。

■律師建議：

餐飲老板一定要仔細看合同，一開始就拒絕這個條款，至少也要寫清楚商場如果調整位置必須賠償多少錢。

這是承租人的正當權益，應該據理力爭毫不妥協！

如果商場調整后的位置和租金您不滿意，建議起訴法院維護自己的合法權益。

商場拖延開業，承租人無權獲得任何賠償金；承租人拖延開業超過10天，商場有權解除合同沒收保證金，要求承租人補交免租期租金。

有些正在建設中的商場，早早就開始招商引資，將承租人的保證金和首期租金收入囊中。合同里沒有約定商場延遲開業的任何違約責任，有些商場甚至延遲了大半年才開。

但是對于承租人，拖延超過10天開業就可能被商場解除合同沒收保證金，承租人不僅白白花錢裝修了，還得補交幾個月的免租期租金。

■律師分析：

商場為了保持統一性和整體性，

要求商家同一時間開業在情理之中。

但商場因自身原因拖延開業，卻不需要支付任何賠償金且限制承租人的索賠權，

這違反了公平原則，有“霸王條款”之嫌。

■律師建議：

建議餐飲老板修改此條款，約定如果商場延遲開業，每延遲一天支付一定的賠償金，從租金抵扣；

超過一定的期限，承租人有權要求無償的多承租幾個月，或者有權解除合同，商場雙倍返還保證金并賠償裝修損失。

出租人不是商鋪所有權人，如果商鋪所有權人終止商場對商鋪的出租權，則商場有權終止合同且無需支付任何賠償金。

有些商場是商鋪所有權人直接對外出租，但也有部分商場屬于先賣再返租，由開發商統一經營管理，說白了開發商只是個二房東。

為了轉嫁風險，開發商就約定如果商鋪所有權人終止對商場的出租，商場就有權終止對承租人的出租，并且無需支付任何賠償金。這不是讓承租人當“冤大頭”嗎？

■律師分析和建議：

餐飲老板無論和誰簽訂租賃合同，都必須要審查出租方是否有權出租，這是重要的前提。

對于二房東轉租，首先要通過原房東和二房東的租賃合同，來審查原房東是否授權二房東轉租，如果沒有授權或者原房東明確約定不能轉租，建議還是不要跟二房東簽約了，風險較大。

其次，如果原房東授權可以轉租，那么上述條款對承租人確實不公平，建議修改為“若發生與租賃商鋪有關的產權糾紛、債權債務糾紛等問題，甲方負責處理并承擔相應責任；

若由此給乙方造成經濟損失甲方應負責賠償，包括但不限于裝修損失、人工損失、營業損失等”，以免屆時雙方扯皮。

承租人交了保證金后，商場反悔解除合同，只需要返還保證金沒有雙倍賠償。

一些商場餐飲的老板，跟招商部簽了合同交了保證金，沒過多久商場招進了更大牌的餐飲，就通知解除合同，退還保證金。

有些餐飲老板聽過“定金要雙倍賠償”的說法，因此咨詢律師本案中他能否獲得雙倍賠償。

■律師分析和建議：

這種情況要個案分析。如果合同約定這筆錢是“押金”，“保證金”，而不是“定金”，又約定如果商場在一定期限內解除合同只需要退還押金或保證金，沒有雙倍賠償的約定，那么，承租人想要獲得雙倍賠償一般不被支持。

如果合同有這筆錢是“定金”，商場單方解除合同需要雙倍返還等字眼，那么承租人的雙倍賠償一般能得到支持。

建議餐飲老板在簽訂合同前聘請律師審查合同，估計很多老板分不清楚“定金”、“訂金”、“押金”和“保證金”有何區別，只有專業人士才能更好的保障合法權益。

餐廳被顧客投訴或被媒體不良報道等，商場有權要求關閉店面。

這一條同樣有霸王之嫌。越來越多人的法律意識在不斷增強，餐廳偶爾被顧客投訴或者被報道也很正常，如果只是因為這樣就被商場抓住小辮子，確實冤屈。

■律師分析和建議：

建議餐飲老板不可糊涂簽約，可和商場協商，進一步量化該條款，比如因食品安全事故造成多少次的顧客投訴，商場可要求關店整改一段時間，且食品安全事故的認定應由權威部門出具檢測報告。

餐飲老板不易，每天都在闖關打怪，跟各種人斗智斗勇。

面對看上去強勢的商場，餐飲老板不要存在心理弱勢或自認倒霉，要勇敢的捍衛自己的權益，必要時拿起法律武器。

最后還是建議餐飲同行：

一、不要忍氣吞聲，商場再大牌也要講道理。“道理” 講出來的，如果大家集體不出聲，只能助長他們越來越不講道理。

二、餐飲商家一定要團結、聯合起來，越團結越有話語權。個別餐飲企業千萬不要為自己得一點小利益愿意犧牲整體利益，大家強、行業強，你最終才能強。

三、可以請專業律師在簽訂合同前提前介入和預防，免得日后吃虧。

四、必要時可以借用媒體、網絡把事件放大，以輿論進行施壓。

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