餐飲時報原創/大游
雖然疫情已經得到控制,
但其帶來的影響卻遠遠沒有消退,
尤其是對北京這樣的國際大都市——
仲量聯行數據顯示,
第二季度中國大陸17個主要一二線城市優質零售物業市場新增供應僅21.8萬平方米,
僅不足去年同期兩成,
其中包括北京、上海在內8個城市由于百貨或購物中心關店出現總存量下降的情況。
與2019年末的預測相比,
北京市場受疫情影響較大,
延期開業率大概在80%左右。
今年第二季度,
北京物流地產的空置率達到4.9%,
創最近五年來新高。
北京高端酒店需求量同比下降71.7%,
每間可出租客房收入同比下降74.6%,
降幅比其他一線城市高出約5到10個百分點。
以上幾點都在印證一個事實:
北京商業空鋪危機已經殺到,
餐飲人有了更多機會抄底!
轉租招租商鋪增多,
商鋪空置率持續上升
在北京市豐臺區的一條商業街,
20多家尚在經營的商鋪中,
已經有3家在門口貼上了“底商出租”,
其余正在營業的商鋪客流量寥寥。
此情景不僅僅在豐臺區,
在北京其他區域的商鋪也存在這種情況。
在北京的NTP新城廣場,
往日的繁華不復存在,
許多臨街商鋪已經撤場。
在NTP新城廣場的內部,
大型重餐飲如新成北京菜、無敵家拉面、絢味西餐、旺順閣魚頭泡餅,
小到戀暖初茶、西樹泡芙、上清水產、繼光香香雞,
都紛紛撤店,留下大量空鋪。
CBRE世邦魏理仕發布的《2020年二季度北京房地產市場回顧及展望》顯示,
受疫情影響,
北京零售物業項目空置率普遍升高,
整體環比上升1.3%至8.6%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受采訪時表達了自己的看法:
從前兩年開始,
整體商業地產就面臨下行壓力,
今年上半年零售物業市場不活躍,
商戶經營也比較有壓力,
尤其是宏觀經濟上,
今年再加上疫情這個黑天鵝事件帶來的壓力,
對商業地產行業有所沖擊,
空置率持續上升的,
尤其是像北京、上海這樣的大城市,
會影響到商鋪的售賣和出租。
部分商鋪租金下降約20%
一位北京某商業中心的招商人員告訴【小時餐飲時報】,
去年這個時候,
正是飲品類品牌招商的旺季,
商場內的鋪子早就一搶而空,
但今年這個時候,
不僅沒有招到品牌,
商場內還有不少店鋪已經空置,
壓力很大。
據權威數據顯示,
在空置上升的壓力下,
北京的商鋪平均租金同樣本比環比下降1.6%,報每天每平方米36.9元,
未來仍有進一步下降可能。
以中關村某個步行街商鋪為例,
目前一間12平米的商鋪月租金為2萬元,
而去年同期的價格為2.5萬元,
商鋪租金下降20%。
如果簽約一年,
期間租金不會上漲。
如果長期簽約,
則按照市場行情滿一年后有8%左右的價格浮動。
除中關村之外,
北京的萬達廣場、華聯購物中心、北京城鄉購物中心等周邊多個商鋪都在對外出租。
【小時餐飲時報】認為市場下行疊加疫情沖擊導致需求下降,
商鋪空置率進一步提升,
租金持續下探。
如果經濟形勢得不到扭轉,
空置率提升、租金下降會進一步循環,
直到租金與市場相契合,
市場會達到一個新的穩定狀態。
從高高在上到放下身段
招商方態度悄然轉變
商鋪空置率增高和租金的下降,
帶來的直接影響就是以往高高在上的招商方肯放下身段主動出擊。
北京的一位湘菜餐飲同行告訴【小時餐飲時報】:
以前,想找鋪位談條件,
見招商經理一面很難。
現在,
招商經理肯放下身段和我們協商了,
見面喝咖啡對方主動買單了。
以往,好位置千金難求,
商戶為了租到好鋪位,
一般都會被迫與招商方簽訂“霸王條約”:
開業后,連續停業或空鋪XX天以上,視為違約;
提前撤場,扣除保證金······
此外,以往餐飲人想進駐好的商圈,
還要額外掏一筆公關費、介紹費。
現如今,在空鋪率上升的情況下,
業主招租壓力會進一步加大,
提供更靈活的租賃條款和降低一系列的費用將成為眾多招商方的選擇。
這就意味著,
在簽訂租賃合同時,
商戶可以有更多資本與招商方談判。
【小時餐飲時報】認為,
零售物業市場的租金在過去已經有泡沫,
再加上經濟發展進入新常態,
疊加疫情影響等因素,
導致整體的壓力非常大。
為了消除空置率,
很多招商方不得不主動放下身段與租戶協商,
這也能從一定程度上讓餐飲人有了更多機會去平等協商,
這對于一些想趁機抄底拿鋪的餐飲人來說未嘗不是一件好事。
餐飲人:
更多人仍原地觀望
你以為商鋪空置率上升、租金下調,
就能加快餐飲人抄底拿鋪的步伐嗎?
現實情況未必是這樣。
主做油潑面的北京品牌陜味食族目前有100多家店,
其中20多家是在疫情期間開的新門店。
目前,陜味食族仍在與招商方洽談合適的店鋪。
陜味食族的品牌負責人在接受采訪時說,
即便目前的北京市場拿鋪比疫情之前簡單,
但他們仍持謹慎擴張的態度。
由于疫情后人群聚集的安全問題,
購物中心門店受到的沖擊相應增大,
而街邊店不管是外賣還是自提都要方便許多。
因此,陜味食族的新店選址,
也多集中在街邊店或是樓上有寫字樓的店面。
畢竟,在北京,
像陜味食族這樣逆勢抄底拿店的餐飲品牌屬于少數,
更多的餐飲人選擇原地觀望或將目光轉向別的地區的市場——
發源于沈陽的小核桃烤肉館原計劃在6月底新開望京門店,
但因為北京疫情的反復,
這一切都被擱置下來,
目前仍處于觀望態度。
某云南菜品牌初步設想今年在北京開店4-5家,
但今年3月份的第一家店剛開張,
就被疫情打亂了腳步。
即便現在有了不少優質鋪位,
但他們仍表示要謹慎開店。
某海鮮品類的餐飲計劃在北京開店,
但由于疫情的反復轉而將目光投向南方市場,
北京市場暫時不考慮。
最后——
北京的商鋪空置變化確實給了餐飲品牌很多機會。
但目前的人流量在恢復、消費能力上不來是北京乃至很多商圈面臨的共同問題。
空置率上升、租金下降的情況下,
是抄底還是觀望,想好了嗎?
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