完美避雷，商鋪選址前人流采點實操5大技巧!

此刻，我們應該閉上雙眼，用心去聆聽，

因為明天我們將要看的更遠。

測算人流量的意義

一般在做商鋪選址時，必須關注4項重點：

新店的可視性，

到達的便利性，

人流量情況，

未來的可持續發展。

而測算人流量是最能準確并直接反映新店所在位置的人潮流動量情況，它還包含了諸多有價值的信息，例如商圈信息，人口消費特征，消費指數等等。

因此人流采點就成為商鋪選址評估必須執行的一個步驟。有了實際采點的人流量，乘上評估店的客單價及捕獲率（入店率），就可得出該店鋪的每日營業額，進而得出每月營業額及每年營業額。

下面是以徒步商圈為例來說明，如何根據不同目標客層的人車流量統計來估算新店址的日營業額，如下圖所示：

如徒步人流量預估：是指入店人流量除以徒步通過新店面人流量，以百分數表示。例如：徒步經過新店面人數1831人，捕獲率6%，入店人流量就是110人。便利店規律的購買率一般為70%，得出實際消費人流量77人，再乘以客單價12元而計算得出預估日營業額為924元。

自行車流量預估：指入店人流量除以自行車通過新店面車流量，以百分數表示。例如：自行車通過新店面輛數14479輛，捕獲率1%的話，入店人流量145人。便利店規律的購買率70%，得出實際消費人流量101人，再乘以客單價12元而計算得出預估日營業額為1216元。

徒步人流量預估的日營業額與自行車流量預估的日營業額之和為924+1216=2140元。

捕獲率是評估新址價值的一項重要因素，尤其開新店，就是要選擇人流量大的地方。如果人流量很大，捕獲率也很高，還是不盈利，那可能客單價太低或成本太高，是可以通過提高客單價或削減成本來提升贏利能力。

反之，如果新址位于人流很少的地方，盡管捕獲率很高，也不會賺錢。所以開店的最高指導原則就是選擇人流量大的地方，才能開出能賺錢的好店。

不同業態的測算人流量方法

1.全日采點法：

如果是快餐或咖啡、面包行業，建議采用全日采點法；

2.時段采點法：

如果是便利店則建議采用時段采點法，也就是只采取人流量最高的時段， 

第一時段  07:00~9:00

第二時段  11:00~13:00

第三時段  17:00~19:00

第四時段  21:00~23:00

如果是開中餐,也最好采用時段采點法

中餐時段  11:00~14:00

下午茶加時段  14:00~17:00

晚餐時段  17：00~21：00

注意：對于投資金額比較大的商鋪，最好采點周一至周日（七天）及重要時段（四個時段）的人流量，連續測七天，任何情況下不要中斷。平均每小時人流量至少在2700-3000人。

人流采點實操5大技巧

1.采點日期

 正常情況，采點應在工作日（周一至周四）選1天，周五、周六及周日3天，合計4天。如果時間不允許，至少應采平日1天及周末1天，并應避免國家法定節日。

 2.全日采點

應在采點日采集全日的營業時間，每個時段分別記錄。

3.需計入統計的人流

馬路寬度大小

如馬路通行口距新店30米內，要計算門面雙向人流量；· 

如馬路通行口距新店80米內，要計算門面的雙向人流量和對面人流量的一半；

如馬路通行口距新店80米以外的，只能計算門面的雙向人流量，對面的人流量不予計算。

①在居民區、商業/居民區的商圈或是在小城市，店址正前方的道路寬度小于12米，且道路中間沒有障礙和隔斷，可自由穿行，則將道路對面人流的50%計入。也就是：總人流量=店址一側人流量+店址對面人流×50%。

②如果店址正前方的步行街寬度小于20米，且步行街中間沒有任何障礙，則可將對面人流全數計入。

如步行街寬度大于20米，或者馬路中間有障礙存在，則一律不得統計對面人流。

經過的機動車（汽車、摩托車、公交車）不予計算，無消費力的兒童（小學以下）不予計算。

4.客觀因素影響正常人流量

如果店址（A）附近有客觀因素導致封路，可參考以下變通方法統計人流量：在距離店址不超過100米的范圍內，選擇平時人流量與店址相當的點測試人流量（如圖B點）；若B點也有問題，可選擇C點

如果上述地點均受市政建設影響，導致人流量驟減，則可以考慮找類似的商圈對等店的方式來預估人流量。

如果以上幾點均因故不適用，方得考慮以A點的實測人流量為基礎，乘以X倍，來預估人流量。系數X是經過市場的反復判斷后認定的店址在市政建設前的大約人流量為現在實測人流量的倍數。

如果店址位于正在施工一棟樓房（或一片區域）中，因此而影響了正常人流量，則可以參考以下變通方法來測人流量：可以考慮避開店址，而在其旁邊正常營業的街（路）來測人流（如圖之A點）。

可以考慮在附近不遠處的馬路上測人流量（如圖之B，C處，但應優先選擇距離新址最近的馬路（盡量不超過100米）。

如果A，B，C處均因故無法測試，可以在店址的對街處（如圖之D處）來測人流量。

同時，也可尋找類似商圈的對等店以做平衡比較的取舍。

5.轉角處店址

店址位于轉角處的人流量測算方法：

如圖，店鋪轉角兩邊的雙向人流（A，B）以100%計入，再扣除店鋪轉角轉彎的人流（C），店鋪轉角兩邊的馬路對面的雙向人流（D，E）以50%計入。人流量合計=A +B-C+Dx50%+Ex50%。

分別在兩條街的A、B兩點統計人流量，所測人流為靠近店址一側的雙向人流，即A和B。在C處統計在店址轉角處拐彎的人流，即沿箭頭1和2拐彎的人流。

對于店址位于轉角處的情況，在測算人流量時，至少有3個人在3個點（A,B,C）上同時測算。