餐廳停業收入為0，餐企如何談判降低房租？？實操手冊來了！

這次，我們結合漢源講師賴林勝老師的指導，討論下如何將餐飲房租降下來，怎么談等等，我們把學習總結的筆記概要和自己理解的觀點一起整理出來來分享給大家，希望能根據自己的房租情況決定如何進行下一步。

針對降減免租的問題，很多聰明的房東已經知道會變成減租等情況，因此走在前沿的房東企業主動降或免了，例如萬達商超類等幾百家都主動給商家降租，也有像“私人老房東”出來主動為租戶降免租信息，對于這些主動降免租的，我們企業也應該主動回復“感謝信”表示我們的態度，那么必定主動的還是占少數，那么還有大部分的房東我們應如何談判呢？

1、免除：

首先要溝通針對疫情的狀況談2月份或2-3月兩個月租金及管理費進行減免，為自己爭取最大的現金流保障。

2、合理降低：實在不能減免的，也要爭取2-3月兩個月租金及管理費的相應比例，前期可以從70%的減免，我們可以承擔一小部分，因為（必定有先例，打起官司來之前有判過，考慮到房東方也是疫情事件的受害者，最后各擔50%的可能情），這都要看平時跟房東之間的關系，盡量得到客戶的諒解給予最大的讓步和支持。

3、延期平攤：餐飲受到重挫，自然會出現一定的影響周期，一般是前三個月有很大的影響，就算復蘇也會當時很火爆，隨后又會有2-3月的平淡期，因此關于租金盡量談到支付延期至2020年第4-12月9個月內進行均分，以減緩企業前2月現金流壓力。

4、支付周期：如果我們以前的合同支付的周期是是年付、半年付的，借這次機會要談好更改為季付或者月付，最好是月付，這樣就會給餐飲品牌減少很多壓力。

5、押金抵付房租或付低利息延付：還有一點，我們餐飲品牌很多都是支付幾個月的押金，壓力特別大，這個時候可以申請用放在他們那的押金來低我們最近要付的房租。順便也讓自己的押金壓力減少。

來勢洶洶的新型肺炎疫情，打亂了眾多餐企和企業的發展節奏，如何生存下去成了餐飲人在疫情期間交流最多的話題。餐飲店租金怎么辦，每天算著損失多少，賬上的資金還能維持多久，也成為疫情重壓下眾多餐飲企業的生存現狀。

疫情期間租金減免是否有法律依據？

現行的法律、法規、政策均是沒有明確指出出租方有義務減免疫情的租金的，但如果是因不可抗力造成的客觀情況，則適用于《中華人民共和國合同法》第117條規定，我們是可以要根據不可抗力的因素，實現部分或者全部免除責任的。

在這里還要強調一下，危機中也有機會，我們有些品牌的店狀況不好的，本想關的，以前不好關，這次正好借這個機會跟房東談，就可以順利給退了，把保存下來的財力和人力都用到保留的門店上去，在他們身上多花些時間和資金，做好品牌的升級和維護。

餐飲企業現在重中之重面臨的問題是要如何與業主協商減免租金的問題。

通過要求減免租金主要有兩個途徑，一個是主動協商一個是法律途徑，我們自己要平衡，如果是自己不想要的門店或是開不好的門店就計劃關了，借這個機會想法退了，因為接下來很難再做起來，這種門店可以通過協商不成就用法律途徑來處理，但針對有一定實力的品牌或房東，你的門店又特別好的，你也很重勢的，你一定不要用法律來解決，以免造成日后跟房東之間的關系不美好，而就沒有太大的必要了。接下來分析兩個途徑的步驟細節：

1、主動協商解決爭取同意減免。

2、如果協商不成功，可以向法院提起訴訟。

曉之以情：如果自己或主談的人是面向很強勢或很厲害的，不建議去談，而是讓更適合的人去談，容易成功，談判時態度一定要誠懇謙和、表現的可伶、急切希望得到幫助。

動之以理：要擺出事實和道理，讓對方信服。

比如：強調現在網上有很多購物中心、個人房東都提出了免除或者降低房租的聲明，包括一些行業協會也提出倡議；受疫情的影響，餐廳在未來幾個月大約損失多少金額？疫情期間要正常支付員工工資，如果疫情持續，企業現金流將壓力巨大，可能面臨閉店的危機等等。

再列舉一些本地或本市的案例，自已城里的更好，不能拿外地很遠的一二線的事來說明，也要說明不能辭了人工什么的，強硬的態度，跟房東破裂關系，對自己也沒有太大的好處。

通過“非典”期間關于最終減免租金的數額來看，大體上遵循了法律上的公平原則，有的是減免50%，有的是免除停業期間的全部租金，法院對該時間對合同履行影響大小進行判決，因此，出于維護企業正常經營及與出租方的友好合作關系便于后續續租，建議與出租方友好協商，就減免數額達成一致。

1、后期如果餐飲企業有現金多出來，哪怕不賠，希望可以還給業主一部分現金，這樣業主高興，對未來的續租和加租是有很大幫助的，讓房東認為你還是很不差的租戶，以后更愿意幫助你。

2、如果延期付給業主租金，雙方需要簽訂《再還租金協議》，避免沒有必要的麻煩，有必要的情況下也可以作為法律依據。

3、無論是減免房租還是延期支付，事后都可以給業主寫一份《感謝信》以表感謝，方便日后繼續合作。