商鋪租賃：房東直租，轉讓和轉租 | 開店筆記

順著昨天的案例，多說兩句轉讓和轉租的問題。

你去租店，一般會遇到幾種情況：

第一種是：房東直租的鋪子。

鋪子是空著的，空著有三種情況：

一種情況是全新的鋪子，第一次出租，這種情況一般是新街道，新小區，新商場。因為是新的，人氣未知，風險未知，房租通常會比較低，甚至有減免，沒有轉讓費。新鋪子因為人氣問題，風險巨大，但因為租金較低，無轉讓費，往往吸引了一大批老板。

一種是有上一個租戶，不過上一租戶已經離開，這種情況大概率是這個地方人氣不怎么好，上家沒有轉出去，合同到期，房東把鋪子收回了；當然也有可能是上家是開店小白沒經驗，沒有給自己充足的轉讓時間，錯過了合同期。房東收回鋪子后，會大喜，因為他租給下家租戶，肯定會大漲房租的，為什么？因為下家不用出轉讓費，房東斷定租戶愿意承擔更高的租金。事實上確實如此。

還有一種情況就是這個鋪子本身是不允許轉讓的，上一家到期就走了。這種情況有，不過少數。不允許轉讓的鋪子不好出租的。

第二種情況是：轉讓的鋪子。

轉讓雖然是不被法律保護的，但是是開店的行規，有合同的約束。很多人很痛狠轉讓費，但是又不得不面對，而且，自己的店做不下去了，也是會轉讓給下一家的。

所以，在轉讓這個事情上，我們不能有雙重標準，不能自己要出轉讓費的時候，就痛罵轉讓的行為，等自己的店要轉給別人了，又說盡轉讓的好處。只有客觀理性的看待這個事情，才會做對事情。

轉讓的本質就是你出錢購買了租戶的租賃權，這個鋪子還在他和房東的合同期內，房東是無權租給你的，否則就是違反合同，但是你看上了這個鋪子怎么辦？就出一筆錢唄，把使用這個店鋪的權利買過來，這個就是轉讓費的本質。明白了這一點，就知道轉讓費是沒有很具體的標準的，決定轉讓費的最核心因素是供求關系。地段好，人流大的鋪子要的人多，轉讓費就高。

這里值得注意的有兩點：

1，轉讓費是給租戶的，沒有租戶，就沒有轉讓費。如果房東收你的轉讓費，是不合理的，這種房東人品差，極其貪婪，以后會很難打交道，一定要遠離。為什么？如果你接手了這樣的店鋪，他會想方設法趕你走，等你走了，他會如法炮制，再收下家的轉讓費。

房東的合理收入是房租，轉讓費跟房東沒有關系。當然，現在很多貪得無厭的房東會要挾租戶分一些轉讓費給他，否則不同意轉讓，或者破壞你轉讓，比如房租翻倍給下家，嚇走接手的人。遇到這種房東，也是倒霉透頂。在簽合同的時候就一定要明確。鋪子在合同期內可以轉讓，轉讓費跟房東沒關系。

2，接手轉讓的流程一定不能錯，我在前幾天的一篇文章里有詳細論述，可以翻出來看，題目是：按照這個流程接受轉讓店鋪，可以避免90%的問題。簡單說就是：和租戶確定轉讓的各項條款，三方見房東落實租賃條款，然后交轉讓費，具體就去看前面的文章吧。

第三種情況是：轉租的鋪子。

其實就是租到二房東的鋪子，前面兩種情況都是和房東，即產權所有者簽合同，這種情況是和二房東簽合同。

二房東是廣泛存在的，我開過5家店，有2家是二房東。在大城市有很多這樣的公司或者個人，就是專業的二房東，他們從市場上租了很多鋪子，然后再出租給商戶，賺取租金差價。

比如我當時在上海的的那個鋪子，我當時的月租金是4.5萬，后來了解到二房東從大房東那里租的是1.7萬一個月，利潤空間每個月有2.8萬。這個也怪不得別人，他們從大房東那里租過來是很早的時候，簽的是20年的長期合同，大房東為了省事，也因為合同的制約，也就認可這么做了。

我也接受是因為我接手這個鋪子不用出一筆轉讓費，后來的第二家店也是一樣的，我第一年租過來是3千一個月，后來了解到二房東的從學校租過來1000不到，主要就是因為我不用出轉讓費。

那這種情況安不安全呢？基本沒問題吧，簽合同前，一定要確認二房東有轉租的潛力，是房東允許的，只要房東允許，基本就沒有問題。

唯一的問題是，二房東對于鋪子的使用期限，就是二房東能否一直租到這個鋪子，如果他都不能租了，那你也就不能租了。所以，一定要看二房東的合同期限，合同期限到了，他是否能續簽。

還有一種情況就是，二房東把大鋪子分割出來小鋪子出租這種情況，如果他本身的生意不好了，他自己都不干了，這種情況出現如何處理，也要明確下來。