麥當勞的選址為何永遠都是潛力股？70%餐飲人不知道的選址秘籍

某天上班路上，餐見君發現隔壁的商業廣場臨街開了一家麥當勞，隔壁商鋪還在裝修，市政圍擋還沒拆，但我掐指一算，家門口的地鐵看來是要通了。

這么說也不是沒有緣由的，坊間傳聞，只要麥當勞看上的地段，肯定是好地方，或者是“潛力股”，因為它往往會帶來巨大客流和租金上漲，正所謂地鐵開通在眼前，房價升值不是夢。因此不少餐飲品牌秉著“大樹底下好乘涼”，都愿意在麥當勞旁開店。

講選址之前，先從麥當勞的真實身份談起。

毫無疑問，大家眼中的麥當勞是買漢堡薯條的，但從每年的財務報表可以看出，它的大部分收入其實都來自地產租金。啥，這些年的麥樂雞都白吃了？？

我們捋一捋麥當勞的具體操作：有人想加盟時，麥當勞團隊會先選個合適的位置，通過銀行貸款買下地產，然后自建店鋪租給加盟商，或是把精心考察過的店鋪自己租下來，租期20年以上，再加收約20%的租金轉租給加盟商，自己開開心心做起“二房東”。

要知道，麥當勞自帶的品牌效應會獲得多數商圈的主動邀請，有很大的租金優勢，比如同個樓層同個位置，均價每平每天10元，給它就是5元，給其余品牌就是15元，不服不行。

接下來，麥當勞每年向加盟商收租金，換句話說，麥當勞是每家加盟餐廳的地主和房東。

其實，麥當勞走到這一步，也是形勢所逼。

像大多連鎖加盟品牌一樣，剛開始麥當勞從直營店可以賺到不少錢，但是從加盟店身上基本賺不到錢，主要因為加盟店要支付一大筆錢給開發商，導致整個公司的利潤很低，也不好管控。

據說，當時麥當勞的第二代掌門人克羅克是聽從了一位員工的建議，這樣一來，保證加盟店的選址權在自己手上，只要選址到位，年底拿地拿的容易，收租收的手軟。

說清楚了麥當勞的真實身份，再聊它的選址策略側重點，也就不難理解了。

都知道2017年，麥當勞改名為金拱門，挺土豪的一個名字，有人說美國人也愛上了看中國風水，不信你看。五行當中，餐飲業屬火；LOGO黃色代表五行中的土；而“金拱門”是“金”，代表著財富。火生土，土生金，金生水，這個水就代表財運，代表人流，你說妙不妙。

麥當勞在選址上是否也看風水就不得而知了，我們今天不講風水，講點兒實際的。

先從麥當勞的呈現結果倒推，餐見君選取鄭州、西安、上海三市為調查對象，從地理、交通、客流等方面進行拆解，看看麥當勞是如何在選址上周旋的。

鄭州麥當勞分布地圖

總體來看，鄭州市的麥當勞集中分布在金水區、二七區、鄭東新區。紅線代表地鐵1號線，綠色環線代表5號線，單單兩條地鐵線附近就開了8家麥當勞，火車站和高鐵站分布尤為密集。

要知道，鄭州第一家麥當勞是2000年開的業，而鄭州地鐵首次開通是2014年，在這方面，麥當勞做到了未雨綢繆，甚至會在不同的地鐵出口，設置分店，也就是甜品站，為顧客提供方便。

市面上，打著“地鐵”旗號的樓盤異常眾多，拿鄭州市高新區為例，緊鄰地鐵站點的某樓盤，要高出周邊項目多達1000~1500元/㎡，麥當勞在選址上所遵循的原則是一樣的。

西安麥當勞分布地圖

相對于鄭州市麥當勞分布地圖，西安市的分布情況略顯集中。以碑林區為圓心，大多門店分布在半徑為10公里的圓內。

它們的選址有什么特點呢？除了會選在比如地鐵口、火車站旁，也會選擇一些品牌知名度較高的百貨企業來開店，形成一種優勢互動。比如麥當勞開元店，開元商城是西安最有名的大商場，旁邊是著名的回民街、騾馬市。

麥當勞很是講究調調的，為了評估商圈潛力，人流測試、消費能力對比、廣告牌可見度樣樣不能少。其基本商業運營思維如下：創造餐飲品牌-擴大效應-選址-土地溢價-賺取租金差價，這分明就是萬科、恒大們采用的商業運作模式啊。

上海麥當勞分布地圖

上海的麥當勞門店數量，排在全國第二位。近一半門店出現在軌道交通線的各站點周圍，整體分布呈離散型，分布范圍遠遠超出城市中心區的范圍，搶攻來自四方八面的顧客。

例如上海松江和金山區，先發展二線據點，打響知名度和凝聚人流后，吸引代理高價店鋪的地產商招手，然后再作出議價行動，獲得投資回報。 

想想當地很多開放商亦是如此，尤其是在諸如北上廣此類一線城市，一是中心區已經飽和，二是周邊郊區土地價格低，即便不是核心地段，通過商業區打造、環境優化、基礎設置完善等，也能實現寸土寸金。

麥當勞作為全球快餐連鎖巨頭，這些選址的操作方法并不新鮮，但很實用，各位剛入行的火鍋老板不一定有辦法組建麥肯團隊，但它們的方法依然可以借鑒

選址，其實就是選顧客，因為決定了餐廳客流量的多少、顧客購買力的大小、顧客的消費結構、餐廳對潛在顧客的吸引程度以及競爭力的強弱等。

麥當勞的目標消費群是年輕人、兒童和家庭成員。所以在布點上，一是選擇人潮涌動的地方，如在火車站、高鐵站等周邊設點；二是在年輕人和兒童經常光顧的地方布點，比如在兒童樂園附近設點，方便兒童就餐。 

你的店什么類型的顧客比較多；

大多是70/80后，還是90/95后；

消費能力和消費理念如何；

他們是看重產品、菜品、還是價格、體驗等等。

評估好了，再根據目標消費群，再確定進商圈、入社區、還是靠街邊。

有人問了，跟著大牌選址到底靠譜不？

像麥當勞、肯德基、海底撈這類品牌，依托品牌效應，開在偏僻地段有人氣，進駐商場有租金優勢，再者，他們有專業團隊和財力致力于數據搜集、分析，中小型餐飲老板們很難效仿。

市面上也不乏“開在海底撈旁，生意比海底撈還火”的案例，但少之又少，蹭不蹭這個人氣，還得從租金、品類、物業、政策、客群、交通以及門店可見度、相鄰門店等方面進行合理評估。