文丨張大寬

選址是可以說是最大的問題，很多經營者都是因為一時沖動，沒有全面的考慮就租下鋪子，等裝修好了之后，發現自然流量太差，費勁九牛二虎之力引流，也未必得到好的結果。

酒香不怕巷子深早都過去了，酒香還要開到路口，才是最佳的選擇。

這篇文章以開一家包子店為例，來說說選址中需要注意的事項，希望能對你的選址有幫助。

這篇文章不能保證你看完之后一定選到好地方，但至少能防止你隨意的選到差地方，避免你掉坑。

不啰嗦，直接進入正題，列位下面看。

選址基礎原則

這是選擇鋪面的基礎原則，也是硬性條件。

1、店面面積在20-40平米

2、獨立的一樓臨街商鋪

3、鋪面寬度在3米以上，門頭可以做1米以上高的店招

4、周邊環境干凈，避免與五金雜機修、寵物店、診所等業態為鄰

6、天然氣或三相電至少有一項，上下水通暢，電表容量不小于26KW。

選址要點

1、必須考慮的因素

首先是選址區域的商圈分部，其次再看區域內的消費特點與習慣，最后看出租價格情況。

了解以上三項，基本就能估算出商鋪的投資總額。

2、商圈調查的內容

商圈調查主要包含以下幾個方面

商圈特性，包含商圈的特點，人口數預估與顧客特征

道路及停車情況

交通流量

競爭對手情況，如模式，位置，規模，營業額，風格，服務對象等

相關法律法規、稅收，營業限制，執照等

3、包子店可考慮的商圈類型

本例中包子店的顧客群體，是以工薪階層為主的上班族，可選擇的商圈如下

公交站，地鐵站等人流量較大的交通樞紐

優點：人流量大

缺點，租金稍高，停留時間短

大型商場，超市商圈

優點：人流量較大，周邊居民較多，有效人流量高

缺點：部分商場開門時間較晚，早餐營業額可能會受影響，租金較高

生活區商圈

優點：客群較為精準，早餐需求穩定，容易建立信任，租金相對較低

缺點：部分小區居住人群偏老齡化，早餐需求較低。人流量集中在早上和晚上，中午較差。

寫字樓商圈

優點：白領聚集地，對產品的品質較為注重，單價可做到較高。

缺點：對效率要求較高，即到即得，店鋪租金較貴

4、鋪面位置要點

拐角位置：這是比較理想的位置，至少在兩條街上都能看的到，也是人流停滯點。但這樣的鋪子，一般都是可遇而不可求的。

三岔路口：和上面的拐角優點類似，缺點也相似。

破路，臺階這樣的鋪面盡量避免，因為給顧客到店制造了天然的障礙，人都很懶。

鋪面的朝向：處于陽面還是陰面，也要考慮，比如北方在陰面，冬天會很冷，南方在陽面，夏天又會太曬。這也會影響到空調的裝機容量以及耗電量。

5、其他建議

選址要看三年，不要只看眼前，有些暫時看起來并不火爆的樓盤附近，可能也是開包子店不錯的選擇，而且此類地段的價格相對較低，未來會有潛力。

很多在建的樓盤都是流量價值洼地，早點鋪很少，可以重點觀察。

選擇人口會增加的區域，例如即將建成的工廠，學校及人員密集的企事業單位附近，這需要有敏銳的消息搜集能力，關注地方新聞及政策。

選擇相同客群的店面作為鄰居，不同品類的早餐店互為鄰居不見得是壞事。

選擇的鋪面要詳細的了解情況，無論是通過中介還是房東，都要考察好是否真實，別遇到二房東或者騙子。

同時還要了解鋪面是否存在其他糾紛，是否存在近兩年拆遷的可能及其他隱性風險。

簽訂合約的注意事項

簽約內容

1、當事人姓名，交房時間

2、建筑所在地及面積

3、交易款項及付款時間、方式

4、續費、保證金的收受及約定，必須注明金額、付款日期、退還條件等。

5、可解約的情況及條件

6、預設損害賠償的約定及說明

7、其他需要說明的情況

這個有大把的模板可用，建議在擬好合同后，咨詢一下專業律師，避免后續的麻煩。

簽約前的調查

簽約前必須要做好詳盡的調查，錢一旦交出去，后期就比較麻煩了。

首先要確定是否為房東本人

其次是鋪子還有什么附帶權益，有無租借人及抵押等情況，是否克轉租，轉租有哪些限制，有無欠款及欠款情況等等。

簽約階段注意事項

房屋的面積是否確實，還應當注明全部租用，還是只租用部份，并清楚記載租用面積及區域。

金額總數，什么時候付款：租屋時，要明白記錄租金以外的各種費用。定下來將來若有續租、轉租時，如何處理。押金又該在什么條件下被歸還。另外，房租方面，要詳細注明款額、起算日、租期、續租時漲價的計算基準及限度、管理費和公共設施費及其他項目的支付等等，都需要注明具體金額。

物品交接要確實：要注意電力狀況、煤氣狀況、給排水設備的狀況，以及日后可能發生的問題，詳細記載于契約書中。

何時申請出租許可登記：租借時，要清楚注明租房和約的起始期間。

何時解除合約：必須具體規定解除合約時，要進行哪些手續、及會導致何種結果等事項。

須載明天災及其他不可抗力的損害該由誰負責，如何負責等。注明店鋪裝修時須辦理的手續。

注明是否有裝修期。

總結：

以上就是選址過程中需要明確的事項及建議，選址對了就成功了一半，這話可能有些夸張，但一個好的選址，能夠大大減輕后期經營的困難。

前天有一位讀者說二次創業選鋪子選了半年都沒選好，雖然看起來很慢，但這確實是一個很穩健的做法。

畢竟鋪子租下來裝修好，就沒法換了，選址上錯了，后期會非常非常累。

寧可不做，也別做錯，留著青山在不怕沒米下鍋。

千萬別因為一時的沖動而選錯了地方，賺錢難，虧錢太容易了。

本文作者張大寬，自由作家，餐飲咨詢顧問，對微信會員營銷及朋友圈短視頻營銷有獨到的理解和實操經驗。（微信：BG9FBG，微信公眾號：餐謀張大寬 dkxy029）

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主編丨彭景 視覺丨馬聰

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