不想被租金壓垮？開餐廳前得這樣算這筆賬！

要確定一家門面值不值得投資，投資者要清晰地知道店面的保本點是多少。下面是餐飲店保本點計算公式，供參考：

保本點=每天固定開支（房租+水電+稅收+人工工資+雜項）

保本點×（1÷預定毛利率）=保本營業額

保本營業額÷平均每客消費÷平均每桌餐位數=每天的保本上座率

這個保本上座率就是門面盈利價值了 。門面值如果在40%–60%就可以做，如果高于60%你就要綜合考慮了，得小心。

而在租賃餐廳門店的時候，還有以下幾種計算方式判斷租金是否符合自己的需求，從而有利于判斷租金是否合理，避免過高租金壓垮餐廳。

租金利潤彈性

租金是餐廳最重要費用支出之一，通常情況下租金增加就意味著利潤減少，租金減少則利潤增加。我們把利潤變動與幅度租金變動幅度之比稱為租金的利潤彈性。簡單地說，租金利潤彈性的含義就是當租金變動一個百分點，利潤會增加（或減少）幾個百分點。租金利潤彈性可以精確衡量租金變動對餐廳利潤的影響程度。下面舉例說明租金利潤彈性的計算方法。

計算方法

假如北京某餐廳租金為16元/天/平米，面積為325平米，日租金為5200元；盈虧平衡點為9000元/日，菜品邊際貢獻率（毛利率）為70%，預期利潤率為5%。如果租金增加10%，即520元，利潤變動比例會有多大？下面進行計算：

1、計算預期利潤率為5%時的日營業額

日營業額=盈虧平衡點營業額×（1+預期利潤率/（邊際貢獻率-預期利潤率））=9000×（1+5%÷（70%-5%））=9692（元）

2、計算預期利潤率5%時的利潤額

預期利潤＝日營業額×預期利潤率＝9692×5%＝485（元）

3、計算利潤變動率

當日房租增加10%，即520元，利潤也會相應減少520元，此時的利潤變動率為：

利潤變動率＝利潤變動額÷預期利潤＝520÷485＝107.3%

4、計算租金利潤彈性

租金利潤彈性＝利潤變動率÷租金變動率＝107.3%÷10%＝10.73

5、歸納計算公式

租金利潤彈性＝利潤變動率÷租金變動率＝（日利潤變動額÷預期利潤額）÷（日租金變動額÷日租金）＝日利潤變動額÷（日營業額×預期利潤率）÷（日租金變動額÷日租金）＝日租金變動額÷（盈虧平衡點營業額×（1+預期利潤率÷（邊際貢獻率－預期利潤率））×預期利潤率）÷（日租金變動額÷日租金）＝日租金×（邊際貢獻率－預期利潤率）÷（盈虧平衡點營業額×邊際貢獻率×預期利潤率）

不同情況下的租金利潤彈性

預期利潤率是租金利潤彈性的重要影響因素之一，我們可按同樣方法計算出前例中不同預期利潤率下的租金利潤彈性。我們很清楚地看出租金的利潤彈性與預期利潤率的反比關系，期利潤率趨于零時租金利潤彈性最大，當預期利潤率趨于邊際貢獻率時租金利潤彈性趨于零。

前面是北京的案例，由于當地租金較高，租金的利潤彈性也較大。在一般地級城市或省會城市租金便宜，租金的利潤彈性也較小。

通過租金的利潤彈性分析可以清楚地告訴人們：

當租金利潤彈性較大時租金變動會對很大影響，這時降低租金會使利潤大幅增加。

當租金利潤彈性較小時租金變動對利潤的影響也較小，即使租金降低很多利潤也不會大幅增加。

明白這一點對于店鋪租賃條件談判來說非常重要。

租金利潤彈性矩陣

影響租金利潤彈性的主要因素除預期利潤率外還有兩個：一是租金水平，租金水平越高租金利潤彈性越大；二是毛利率（邊際貢獻率），毛利率越低租金利潤彈性越小。預期利潤率與毛利率有一定聯系，正常情況下毛利率越高預期利潤率會越高，兩者變動方向是一致的，而且預期利潤率一定不會高于毛利率，大致可以用毛利率來代替利潤率。（當然，毛利率高并不意味著利潤率就高，如果毛利率很高，但預期利潤率很低，說明餐廳的經營費用很高，即在房租、工資、管理費用等方面的支出太大）。

簡便起見，我們用租金水平和毛利率兩個指標畫出租金利潤彈性矩陣，在四個象限中，當毛利率低且租金水平高時，租金利潤彈性最小；毛利率低但租金水平高時，租金彈性最大；其他兩種情況租金利潤彈性中等，需要根據具體情況細算。

實踐應用

利用租金利潤彈性矩陣可以解決很多實際問題。本文第一例中，租金很高，毛利率較低，預期利潤率只有5%，屬于“毛利率低－租金高”象限，租金利潤彈性非常大。談判時一定要想方設法壓低租金，如果把租金降低10%，即由16元/天/平米降到14.4元/天/平米，預期利潤將會增加1.073倍，由每天485元增長到970元，年利潤由17.7萬元增長到36.7萬元，凈增近20萬元，這個成果相當可觀，完全值得下一番功夫。

來源：餐飲邦

編輯 | 紅餐網_李曉

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