有人說，挖互聯網人才去BAT，挖銷售人才去零售，挖供應鏈人才去制造業，而要挖餐飲拓店人才，就得去麥肯——那里是餐飲系統化運營的“黃埔軍校”，夠專業，且培養出來的人自帶資源。而眾所周知，好的選址則是開店成功的一半。
甚至有人說，麥當勞不是賣漢堡的，是做地產的，拿鋪眼力驚人。
那么，麥當勞全球首批“選址專家”一看一個準的秘訣，你不想知道？
”
■餐飲老板內參｜王瑛 發于成都
1 “用1年時間做調研， 提前3年做別人開店前3個月的事情” ▼
2010年以前，麥當勞也沒有策略規劃分析部門，隨著后來開店風險比率越來越高，開始注重推廣策略選址分析。
2010年以后，麥當勞新成立這個部門，專門負責研究投資、分析和規劃。安好正是這個部門的“地產策略規劃師”之一。
｜人物介紹｜
安好，麥當勞全球第一期地產策略規劃師，第一期一共有15人。 2001—2010年，他在麥當勞做運營，從一線做到區域負責人。2010年到現在，歷任策略規劃師、高級策略規劃師，后成為地產規劃經理。 負責過麥當勞眾多城市項目的選址開發，也給不少餐企和地產商提供過友情規劃。
安好表示，麥當勞的項目規劃分析一般都是提前3年來做（很多人是開店前3個月才做），當年找當年開的項目很少。
像成都中海國際社區的麥當勞得來速餐廳，在進行規劃分析時，中海國際社區還沒有建造。環球中心的區域規劃分析開啟時，整個區域也剛剛開始打地基。
而在做藍光空港國際的選址分析時，也花了一年左右來做調研。不僅推算了商圈成熟時間、人口基數分析、消費需求分析，還細化到主要消費人群的年齡階段、消費特性以及交通習慣、就餐時間分析等。
在內參君看來，這里面有個簡單的道理：等商圈成熟了，還有你的事兒嗎？租金你承受得起嗎？
誠然，麥當勞有強大的系統和品牌勢能，可以支撐其提前3年做規劃，這點并非小型餐飲企業可比。但當餐飲選址已經從“游擊戰”進化到“陣地戰”、“網絡戰”（相關閱讀：66666元懸賞背后：那些正被商業地產蹂躪的餐飲人…….），無論企業大小，選址都不能再停留在“拍腦袋”、“臨陣抱佛腳”的層級。
2
“研究城市交通，好動線盤活一個鋪”
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開在好商圈生意也千差萬別？隨著主流商圈越來越飽和，很多想開新店的老板都在關心一個問題：下一步選址該往哪里走？
這時候，城市交通規劃是店面選址的重要參考。2010年，成都紅星路只開發了半邊， IFS當時還在修建，但在安好建議下，麥當勞選址定在紅星路上的春熙路第一城。
他的依據是，成都市中心的核心商圈一定會轉移到紅星路，而且根據城市規劃，春熙路上沒有地鐵，而紅星路有地鐵口。安好現場測算過，春熙路幾個出入口客流量總和40萬人次/天，而一個地鐵站口的客流量就能達到40萬！
靠近地鐵口，春熙路第一城的位置就成為了人流必經地。雖然開業之初沒有馬上盈利，但地鐵修通后，人流動線全給帶活了，餐廳生意持續火爆。
而像麥當勞得來速餐廳，大都開在城市三環到五環之間，并不繁華。這種餐廳就要分析餐廳附近的homeshop可能成長起來的年份，同時選出周邊消費群體的購物、消費最便捷的動線。
3
“向前看，優質商圈不會一成不變”
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城市發展過程中，商圈不會是一成不變的。無論任何業態，都要順應時代的改變。
以成都為例，曾經的熱門商圈競爭指數，從紅照壁到春熙路一路下滑，而仁和春天棕北店的關門，也標志著太古里、IFS成為這個城市新的商業中心。
所以，在幫“馬旺子川小館”項目選址時，安好首先觀察了成都商圈重心的轉移：即從天府廣場、春熙路到紅星路，最后餐廳也開在了紅星路。
4 “不要只挑商圈，更要挑品牌契合度” ▼
餐飲經營最健康的衡量指標是現金流、可持續的投資回報率和利潤。所以，選址“不求最好，只求最合適”，一定要找到契合品牌的既定商圈。
隨著生活節奏加快，人們到一個城市就想在最短時間內找到那些既好吃又有很好體驗感的餐廳。于是馬旺子的選址上最終瞄準了市中心，外地人和本地人都可以注意到的品牌高地。
馬旺子川小館當時劃出從天府廣場到到合江亭這一片區，尋找適合做獨立形象的川菜品牌店鋪。最終定在靠近太古里的東糠市街。該街區店鋪出租率不到70%但靠近太古里，附近也沒有川菜老字號品牌。
為什么沒有選擇進駐太古里？太古里當時每天20萬的客流，高峰時達到50萬，但很多時尚美女到太古里除了逛街，拍照發朋友圈，很多人會在它附近就餐。東糠市街緊鄰太古里，既能享受商場餐飲100元左右客單價的“福利”，也正好處在人們就餐目的地的動線點上，馬旺子選址成功也就順理成章。
成都七十一號豆湯飯也是如此，選址看起來不顯眼，但一年營收也上千萬。
5 利用大數據，從消費行為分析中找商機 ▼
就像京東、淘寶根據數據運算，得出的消費者偏好影響商家產品結構和經營，安好表示，大數據現在也是商圈選址的常用工具。
比如選址成都太古里，就要分析天府廣場到春熙路、紅星路的聚客商圈的年齡分布、收入水平以及消費群體經常使用的手機APP，以及相應的聚客習慣、人群分布、年齡分布、游客比例等，最后得出：
天府廣場，年齡偏大，為四五十歲；
春熙路，年齡偏小，十幾二十歲；
太古里，年齡適中， 20—35歲。
在結合品牌目標客群尋找商圈的過程中，還要把目標區域中餐、小吃等各種業態分布狀況、競爭情況進行縱深分析。比如做中式正餐，區域內缺這個品類，成功概率就大。
而成都嬌子大道附近的中海華府和九號公館要設計成餐飲商圈時，麥當勞就做過大數據分析。雖然當時周邊的建筑才剛剛起步，但麥當勞會調研周邊居民數量、學生數量、年齡分布，甚至包括從劍南大道、益州大道開車經過的人群、高峰經過時間等。
每類人群的大數據來源不一樣。像上班族、學生、住家戶等，會派人去每個小區進行摸底，包括樓棟單元、入駐百分比等，甚至會通過晚上8點鐘的小區亮燈比率，來推算一個小區的人口基數是否安全和穩妥。
小區物業、街道辦、派出所也是人口數據獲取的渠道，此外還有地鐵公司、公交公司、Mall招商等部門的數據。現在還出現了專業數據公司，可以提供更精準的消費者行為分析。
總之，選址不是掃射，而是狙擊。需要狙擊手全面準備，對周圍環境、目標進行潛伏觀察，時機合適了，追求一擊即中。
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