為啥星巴克選址遠離快餐店？內部人士為你揭秘開店4大攻略

文丨房煜

來源丨零售老板內參（lslb168）

前兩天零售老板內參（微信ID:lslb168）小編聽了一個關于選址的講座，主辦方是聚焦女性創業平臺的“知蜜“，演講者是一位資深選址開發專家陳鋒女士，里面提到的很多點都很有啟發。先隨便問個問題：

為什么星巴克在選址的時候，會盡量遠離快餐店啊？

仔細想一想是不是這樣，即使是在店鋪密集的購物中心里，星巴克也會盡量和大眾流行快餐保持一定距離，為什么？

因為客群定位不同。星巴克認為，自己所核心關注的客群，包括自己所倡導的“第三生活空間”的氛圍，和快餐廳那種講究翻臺率、吃完就走的客群是格格不入的。

所以選址的第一個思考要點是，我的店開給誰？（而不是急于確定開在哪里。）

所以陳鋒強調:

選址不是一件孤立的事，是為了開店盈利、品牌形象的樹立打好基礎，獲得不斷的提升。

急功近利做不好事情，只能與目標越來越遠，選址是科學與藝術的結合。

陳鋒

陳鋒女士2001年進入選址開發行業，具有16年選址經驗，曾為星巴克、屈臣氏等著名消費品牌公司做選址開發工作。

開店選址要明白自己的店開給誰，所以當需要入駐購物中心時，也要考慮入駐商場的整體調性與自己的匹配度。

現場我們聽到一個例子，有個火鍋品牌受到了北京朝陽大悅城的入駐邀請。一般說來，朝陽大悅城是很多品牌趨之若鶩的地方。但是這家火鍋店平衡再三，放棄了這個機會。

原因有三：

第一，大悅城的整體定位更偏年輕、時尚、商務范，但是這家火鍋的定位更加小清新，文藝范，兩種感覺不一樣，比如這家火鍋的餐巾紙上，都會寫一句詩。

第二，大悅城已經有四家火鍋店了，平均的客單價在120-150之間。這家火鍋店的客單價在200元左右。這樣在價格競爭、同品類競爭方面，沒有優勢。

第三，才是位置，這家火鍋店發現自己已經拿不到一個特別好的位置了。

以上這個例子，也說明選址是個綜合考量的工程。

陳鋒女士建議，開一家店，無論是餐飲、花店、咖啡店、甚至是健身房，你都可以問自己這些問題：

1.我的產品歸類：吃，穿，住，行

2.我的產品區別同類產品的特點是什么？

3.此產品處于市場的哪個檔次？

4.我的產品價格區間是什么？

5.消費群體是誰？年齡？喜好什么？喜歡去哪購買此產品？

6.店鋪形象是什么樣？店名，風格，色彩，店招，感受？

7.開在哪個城區？哪個街道？哪個購物中心？哪個社區？

8.我的銷售渠道是什么？購買方式是什么？

搞清楚這些問題，再來說選址的事情。

陳鋒老師根據多年經驗，總結出了選址的四個原則：可見，可達，可用，可得。

可見

可見，上看下看左看右看，很容易就可以看見。

在選擇店址的時候，常常遇到單層面積小，縱深很高的商圈環境，這時候一層往往是購物中心的調性體現，大部分都很難拿到一層的位置。

那么在選擇的時候，盡量選擇遠看能看見門店logo，或者到電梯口一掃就能看見。盡量避免很難看見的位置。

可達，很容易就能到的位置，最好直接的路線就可以到達。

比如，你的店是在路邊，但是門前有個隔離帶，必須走過50米外的路口繞過來，這樣就是有阻礙的。

是否有阻礙，是否需要折返？路過是否可以停？這些都是考慮的要素。在非可達的店址，很容易發生客群在尋找的途中，被其他店攔截。

有人說，酒香不怕巷子深，我想開在巷子里，行不行？

這些原則都不是絕對的。但除非你是唯一的，有必須到達的理由。

我們不是大的品牌，在選擇很隱蔽不宜到達的店址時，如果沒有特別明顯的特色，在沒有固定粉絲用戶的情況下，建議不要去冒這樣的風險。

如果選擇巷子里的地方，最好選擇巷子里最易到達的位置。最好不要有路口分流了，不然就要明確的指示牌，或者大眾點評上有明確的指引，和好的口碑，能把人引過去。

選址有時候難在哪兒？不是說選什么地方，而是在A和B兩者之間選擇的時候，就需要專業的測算，觀察，以及經驗的積累，才能選擇出來。

可用

可用，物業條件一定要可用。

不同類型的店都有特別的物業要求，比如餐飲店的物業要求，上下水的管徑是多少水壓是多少百帕；如果是用燃氣，排煙燃氣設備有沒有？如果是用電，用電量能否達到，電壓夠不夠？水壓月供給量能達到多少？等等。

服裝店的物業要求相對來說比較簡單，比如房屋的進深，開面，櫥窗，層高等等。

在開店之前，一定要對于物業條件比較清楚，如果達不到要求，改造又是一筆費用。

可得

可得，一定要符合政府得相關法規。

房屋性質是否是商業用途，是否可以申請營業執照…

有些商鋪是住宅的一層改成的，屬于住宅用房，在這樣的地方開店，隨時都有會被停業的風險。不要相信房東的承諾，說能給你搞定。開店是有裝修的固定成本投入，如果不能搞定該怎么辦呢？所以政府相關的法規，不要想著靠關系。

餐廳還要有環保部門許可，衛生許可，這些都有特別嚴格的規定。

另外，一定要有房產證，這是最根本的保證。尤其是二房東轉讓，往往坑很多。在選用二房東的店時，一定要和房東溝通，確認合同和房產證，防止欺詐。

現在在工商網上，可以查到營業執照的，房產證上有很多信息，是不是這個地址，面積多少，平面圖是否一樣…這些都需要確認清楚。在星巴克，專門有個職位叫產調，就是負責這類事情。

還有對于新的購物中心一定需要消防驗收合格證，才是合法的。以及，有沒有租賃權，租期多久等等。

搞清楚這些問題以后，為了保證開店的成功率，還可以更深入的進行財務測算。

包括客流量、開店成本預估 、捕獲率 、銷售額預估，這些也可以請專業的開發選址公司幫助進行。

最后，開店不是一個簡單的事情。陳鋒強調，如果你有開店的想法，那么在做決策之前，一定要問自己幾個問題：

1.我的店誰會來？

2.她們什么時候來？

3.她們為什么來？

4.她們可以花多少錢買單？

5.我打算花多少錢投入，即使全部賠進去？

6.我的錢可以撐多久？

7.我為什么要開這家店？

8.如果有更好的選擇，我還會開這家店嗎？

如果這些你都能給自己一個滿意的回答，那么開出一家好店的概率會更大！希望這篇文章可以幫到你。

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