選址的秘訣就是蹲點數客流？這12項指標你數不到！

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第1173期

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1

房租要求

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單月房租最好在預估營業額的1/4—1/3以下；最好無轉讓費；能夠保證3年以上的租期；

房租可有適度遞增，但盡量遞增變緩或是遞增數值越小越好（遞增幅度不能超過8%）。

不建議投資養店期過長的店面，雖然房租相對劃算，但是如果養店期過長，也容易夜長夢多，所以一般建議養店期最好在半年以內為宜。

2

面積要求

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依據自己開店的定位以及資金實力來確定使用面積。個人建議理想咖啡館使用面積在100—300平方米為最佳，上限面積為500平方米左右，因為這樣的面積可以具備足夠的使用功能。

▲比如，一般情況下，不少獨立咖啡館面積在100平米左右，

星巴克是300平米左右，漫咖啡在2000平米左右

3

樓層要求

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如果是商場內，以臨近電梯，或是影院等人流量大的、房租顯眼的區域為宜。

如果在商場避開星巴克等一線大牌的店面也是不錯的選擇，房租相對便宜，避開直接競爭。

如果是臨街商鋪，一般建議一二層最好，其中二層面積可以稍大，因為更安靜，房租也更合適。

▲比如，雕刻時光五道口店就在一家三層樓的二三樓，

二樓面積比較大，三樓有可以利用的室外露臺

如果是獨棟，則考慮面積、內部結構是否合適。

▲咖門曾介紹過的一家校園店，2層400多平，

配置很豪華，利用上可以更充分

當然，如果店主擅長網絡營銷，玩轉圈子的能力很強，也可以選擇樓層最里面，以及巷子、居民樓下，甚至是大廈的屋頂天臺。

4

屋頂高度

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一般室內的樓層高度最好能夠達到3米以上，如果要做隔層，最好樓層高度能夠達到5.5米以上，室內最好不要有太多的柱子，或是隔墻，以免影響使用面積，如果有柱子和隔墻需問清能否做部分的拆除或處理。

如果是韓系風格的店面，空間宏大些會更有效果，例如可以隔層，挑空等。

5

裝修要求

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有裝修免租期，起碼30天，最好60天左右，當然免租期時間越長越好，因為正常設計一家咖啡館需要至少15—20天左右的時間，而裝修一家咖啡館依據大小面積及施工難易程度，一般也需要30—90天的時間。

▲裝修免租期…聽上去就很難

室內空間允許適度改造，例如：落地窗、挑空天花、拆除部分柱子或是隔斷墻等。

6

排煙要求

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一般來說餐品的比例越高，對排煙的要求越高，尤其戶外除煙。

例如，很多居民樓的商鋪是不具備明火的，也就是說不具備大量餐品的出品條件，就算有燃氣管道，居民樓里的排煙管道也不具備商用條件，如果這項考慮不周，很容易引起煙氣擾民的糾紛。

7

消防要求

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整棟大廈需通過消防驗收，并且咖啡館內具備一定的消防設施，例如：噴淋、煙感或是消防龍頭！

此項尤為重要，如果整棟大廈的消防沒有經過驗收，咖啡館的消防審批幾乎無法通過。

8

采光要求

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咖啡館里有幾扇采光不錯的窗戶，不但能省電，更重要的是光線射進室內，可以營造很舒服的氛圍，尤其是有延窗可以落地的玻璃。

▲在落地窗邊的陽光下看書，是很多人去咖啡館的最初動力

9

水電要求

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正常來說，一家小型咖啡館的水電要求不高，甚至家庭用的水電設施就已經夠用。但需要注意的是，老房子的水電線路，最好進行檢修，防止出現年久失修造成的漏水漏電問題。

另外，大型咖啡館的要求會比較高，必須有良好的排水設施，且電量足夠，同時后廚部分要具備三相電源。

10

招牌要求

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招牌面寬廣點更顯眼，當然好，但關鍵還在于能否讓顧客方便看到，所以，需要向物業多申請些可以提供招牌展示的機會點。

也可以發揮自己的想象創造吸引人的亮點，例如：外置音箱、特色投影燈、室外有趣小黑板、室外“勾魂”小海報、室外好玩的小雕塑等。

▲一家家庭咖啡館門前招牌不是一般地多

11

停車要求

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小型個性咖啡館因為面積較小可能對咖啡館要求不高，但對于一些大中型咖啡館沒有停車位是嚴重缺乏市場競爭力的，除非咖啡品牌本身的號召力非常強。

此外，停車方便也意味著開咖啡館是否要考慮交通是否方便，如果你的咖啡館藏在一個總是塞車的狹小街道內，顧客去不去就都是看心情了；

再或者你的咖啡館位于快速路口或者天橋下面，顧客可能一腳油門就過去了，大呼：“走過了，忘記掉頭了！”

12

外圍要求

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周邊有無標志性的建筑或路口，方便顧客驅車前往？

如果在一個周邊都是批發市場、小賣部、菜市場的地方，開一個極有品位的咖啡館，那成功率一定不會太高。

▲外圍環境也不能忽視

這么多細小的“陷阱點”，你有沒有被擊中過？來留言吐槽一下那些“受過的傷”~

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統籌丨張琳娟

編輯｜王艷艷 視覺｜陳曉月

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