• 老商圈和新商圈中間隔著一批批死去的商戶

    昨天是在市區找鋪子,晃了幾個商圈,沒看到合適的,今天調整了一下思路,往郊區找找。

    不是三心二意沒方向,而是選址初期的給自己熱熱身,先從宏觀上了解各區域的情況,從而選定區域,再選定區域的基礎上,再研究區域里的商圈,每條街道,每個商場。

    有一種商圈我是很喜歡的,就是封閉式商圈:就是一個商圈遠離市中心,或者遠離市中心的其他商圈,中間隔3公里以上,附近的居民都只能到這個商圈消費和休閑,要到其他商圈,需要乘坐至少30分鐘的公共交通。

    一個大城市的郊區就很多這樣的封閉式商圈,這種商圈通常很活躍,我在上海的時候見過這樣一個地方,上海的朋友有興趣可以去看看,叫“嶺南公園”的地方,在上海的北部,離市區最近的商圈“中鐵中環時代廣場” 大約3公里左右。 這里住著密密麻麻的人,有幾十個樓盤,大約有幾十萬人,因為全是住宅用地,沒有空間建大的商場,而要到最近的市區商場逛需要花比較多的時間和經歷,只能在嶺南公園附近的幾條街道消費,所以這里的店鋪生意都非常非常好。

    我今天去的這個地方,也是我想象中的封閉式商圈,因為是在一個島上,四面環水,而且離市區最近的商圈至少4公里,不過我到那里以后讓我吸了一口涼氣,因為這里的一個中心商圈有一半以上的店面在轉讓。

    為什么? 因為“新”。雖然已經兩年多了,但依然是新商圈。

    新商圈的發展規律是什么?以前說過很多次,需要一批批死去的商戶養出來。新商圈到老商圈的路,就是商戶們特別是個體商戶們前仆后繼陣亡的路。

    不是危言聳聽,我們看店的時候在店里的微信朋友圈里吆喝了一下,就有店里的顧客馬上跟我們說,不僅僅是現在都在轉,這里前面兩年已經死去無數商家了,勸我們謹慎。

    新商圈為什么難做?有兩個主要原因:

    第一,人氣還沒有形成,人流量少。除非運營能力極強的開發商或者運營商,否則即使有地理位置的優越,也很難改變消費者固有的行動路徑。

    第二,消費氛圍沒有形成,讓附近的消費者習慣性的去一個地方吃飯或者喝下午茶比我們想象得要難很多。

    上面兩個問題如何解決的呢?

    第一,交給時間。很多商場會設定至少3年的虧損目標。他們知道,開始沒人很正常,慢慢就好了。

    第二,交給商戶。不止一位商場的內部人士跟我說過,一個商場要旺起來,總要死幾批商戶的,他們知道這點,但還是會給前來找店的人描繪商圈的美好前景。

    第三,把這個任務尤其交給大品牌。商場或者物業都特別偏好大品牌,會給大品牌及其優惠的條件,比如一定時間免租期,承諾不漲租金,補貼裝修費等等,因為大品牌自帶粉絲,可以給商圈帶來人氣。

    所以,我一直建議各位老板,在選址新商圈的時候要謹慎,甚至直接不考慮新商圈,就因為盡管物業或商場告訴你,樓盤銷售完了,商場也入駐滿了,但是離一個商場人氣旺盛還有很遠的路要走,招商人員或者房東說的“很快就旺起來”,也許是一年,兩年,甚至三年,但是開店的個體老板可等不了一年,三個月生意不好,我們內心就要開始崩潰了。

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