商鋪租賃三大坑，坑坑必躲

第一個大問題：跟你簽合同的人是誰。是真正的房東，還是二房東甚至三房東。大房東是產權所有人，法律保護的就是產權所有人，所以任何合同的細節，原則上大房東都得同意。

跟大房東簽合同是相對簡單的，一般只收租金，沒有轉讓費，如果大房東也要轉讓費，就走人吧，說明房東人品不好，以后很難打交道。跟房東直接簽合同，房租也一般比較低。租鋪子，最好是找大房東直接簽合同。怎么知道是真正的房東？昨天說了，讓其拿著身份證和房產證簽合同。

但是大部分時候，我們都是要面對二房東。二房東有兩種類型，一種是專門做二房東這種生意的，我第一家店的房東就是這么一家公司，老板上海人，有錢，到處去租鋪子，然后一轉手把鋪子租出去，賺取差價。靠著差價，活得可滋潤了。還有一種是二房東是本身在這個店做過生意，經營不行，還不如把房轉租出去賺差價多，比如我現在的房東，之前一年頂多也就賺個三四萬，還累得要死，現在租給我，差價就3萬，輕輕松松，不用操心。

問題來了，我為什么愿意多出3萬把鋪子租下來呢，因為沒有轉讓費啊。一個小鋪子轉讓費動不動就是10萬往上走，對我來說，我寧愿每年多出點租金，而不愿意把10萬壓在別人那里。錢流動起來才能產生價值。

所以，遇到二房東，也沒關系，二房東能存在一定有存在的價值，他的價值就是 他只賺你的租金差額，而不是轉讓費。對做生意的人來說，少了轉讓費，說不定都以再開一家店了。

第二個大問題，是能不能轉讓的問題。跟大房東簽合同，是必須爭取轉讓權和轉租權的。說說為什么非常重要。這其實是一種風險退出機制。假如生意不好，你有兩種退出方式，一種是轉讓，像我第一個店70萬投入，50萬轉出，雖然虧了，但不至于血本無歸。一種就是轉租，賺點差價，長期收穩定的租金，變成人見人恨的二房東也是一種選擇。

最怕就是租了個二房東的房子，交了轉讓費，不能轉讓也不能轉租，比如下面這位朋友。跟二房東簽了3年租約，但是二房東跟大房東的租約很快到期，二房東是個流氓，不僅不讓其轉讓，還要交租金，不干就叫黑社會恐嚇，生意都沒法做下去。

第三個大問題，前一家是不是一家爛攤子。

比如，前一家有官方不良記錄 工商管理費或者一些應該繳納的稅費沒有繳清，或者面臨過多的投訴等等，很可能就面臨營業執照作廢，停辦營業執照或者有罰款等處罰。這個要親自到工商管理部門或者稅務單位了解情況。

還比如，前一家店與前員工有經濟糾紛，或者與供應商有欠款糾紛。這個比較經常。開業就有人來找麻煩，不但生意做不好，聲譽也會大受影響。這個需要與上一家簽訂轉讓協議的時候特別提及，并且留好負責人的身份證件等信息。

這個也看運氣。

開店很多東西還是看運氣的，比如找到一個合適的鋪子，運氣很重要；遇到一個好房東，也要看運氣；找到一個好的上一家不給自己留下爛攤子更要看運氣。

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