新手最佳選址思路：做好4步，就把一個商圈研究透了！

第一步：觀察商圈環境

不同的商圈業態，有不同的消費人群，對品類的喜好程度并不一樣。比如大學，更偏愛奶茶類型、客單價低的產品，而社區更偏愛健康的、客單價相對較高的品類。

這個商圈到底適不適合開店，要從以下兩個指標評估：

主要有學校、社區、寫字樓和商業體等，消費特點也有所不同。比如寫字樓一般白天訂單多，社區晚上訂單會偏多。覆蓋的商圈類型越多，則商圈的環境越好。通過百度、高德地圖或一些第三方的外賣選址工具，就可以查看商圈熱力圖。

▲借助第三方平臺，深度了解商圈類型

主要是指商圈消費人群的特點，比如年齡結構、收入水平、興趣等，它決定了商圈消費特點，客單價的高低，口味的偏好等。我們可以通過市場調研的方式，比如了解住宅或寫字樓房價和租金情況，入住率，車位情況等。

不同的商圈體量制定不同的業務發展策略。比如當商圈的體量足夠大時，可以適當降低利潤水平來擴大市場規模。相反，當商圈體量不大，整體客戶基數有限，就要采取提高利潤的策略，尤其適合于三四線城市。

如何判斷商圈容量呢？

這里有兩種方法，第一種是觀察頭部商戶的單量。如果頭部商戶有幾家，月銷也很高，證明商圈的容量比較大，相反如果頭部商戶里的月銷一般，證明商圈的容量一般。

另外一種方法是利用二八法則進行測算：商圈預估單量=20%頭部商戶的月銷之和/80%

如果我們用品類預估的單量除以整體商圈預估的單量，同樣可以了解該品類在商圈的銷量占比，從而知道該品類在商圈的需求熱度。

競爭程度決定了之后促銷活動力度的大小。

主要有五個指標，其中有兩個指標：商圈商家數量和同品類商家數量，可以反映出到底有多少商家競爭。這些數據都可以在平臺上搜索到。

▲從外賣商家數量和銷量窺探競爭對手實力

第三個指標是商圈競爭系數。

這里有個計算公式：同品類競爭系數=同品類門店數/同品類總單量。商圈競爭系數越大，競爭越激烈，需要采取的活動力度也會越大。同時對于服務品質和口味的要求也會越高。

第四個指標，商圈人均消費。商圈人均消費主要幫助確定價格主線。

之前有一家快餐連鎖品牌，有一家店在北京建國門附近，月銷在6000單左右，另外有一家店在天津南開大學附近，月銷卻只有300多單。

兩個門店的產品出餐品質相同，客單價也都在25塊錢左右，然而銷量截然不同。

商圈調研后發現，整個商圈快餐類的人均消費水平在18元左右，而這家店鋪的人均為25元，高出了整個商圈7塊錢！定價遠超出了商圈平均消費水平。

后來，這家店通過出套餐，加上自己推出成本較低的新菜品，讓價格降下來。修改后上線不到一個星期，就做到了每天160單左右。

雖然這位老板經營的店鋪品牌本身走的是連鎖發展模式，但在沒有知名度之前，品牌溢價能力差，菜品選擇和定價一定要因地制宜。

第五個指標，品類利潤預估。

現在，很多外賣門店并不是死于沒有單量，而是死于沒有利潤。有些商圈的老板更是只能保本甚至虧錢來獲得高銷量。所以我們在決定是否選擇該商圈時，一定要了解品類的利潤情況，測算競爭對手的利潤來反推需要多少銷量，才能夠支撐運營成本。

對于商圈的交通運力狀況，需要了解商圈頭部商戶的配送方式；商圈周邊的交通情況，如紅綠燈數量、商圈路況、道路負責程度等。

▲和外賣小哥認真的聊一聊，收獲會很多

還有商圈周邊的情況，如配送站點的數量。以及真正去和一線的騎手溝通，通過他們去了解商圈的環境和商戶經營狀況。

以上這些指標不但能夠幫助我們了解整體商圈的情況，在選址時，也可以對照這些標準找到最適合的經營地址。