2018全國大型購物中心發展趨勢解讀

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新零售果然強大到讓人目瞪口呆，近日，騰訊攜手京東、蘇寧、聯創接手萬達商業私有化，各大巨頭紛紛選邊站隊，第三極停牌，2018年，將是更加激烈和精彩的一年。

在剛剛過去的2017年，商業地產高速發展，商業項目也是蜂擁開業，據聯商網數據中心統計，2017年全國新開業的大型商業項目高達323家，項目眾多，也導致了品牌招商難度增大，不少商業項目也延期到2018年開業。

之前曾經推過文章【獨家】2017年全國商業中心top50餐飲品牌分析報告和網紅餐廳輪番關店、高端餐飲跌入低谷，商業中心餐飲還能招什么？2018年，如果有在購物中心即將開業或者有意向走進購物中心的餐飲品牌，您不妨先閱讀下這兩篇文章，了解一下競爭對手所處的位置以及自身的競爭力。

風口頻繁出現，不讀懂趨勢，便容易被趨勢拋棄。那么2018年全國大型購物中心整體發展趨勢是怎樣的呢?

連鎖集團發力，奧萊項目增加

據聯商網數據中心統計，2017年大陸地區新開業各類奧萊項目46個，較2016年開業數量微增2個 (扣除港臺及延期項目)，由于項目眾多，導致品牌招商難度增大，20多個奧萊項目延期至2018年。

經統計分析，商業面積在8萬方以上的大型奧特萊斯數量多達23個，占全年一半。且以連鎖奧萊集團運營的項目為主，諸如砂之船、首創矩大、杉杉控股、億豐、華南城。

圖片來自搜鋪網

另據統計，2017年開業的奧萊項目還包括商業面積6萬方的聊城陽谷新世界廣場奧特萊斯，面積4萬方的武漢鄂州佛羅倫薩小鎮一期，3.5萬方的成都佛羅倫薩小鎮，3萬方的長春歐亞賣場奧特萊斯，存量資產轉型而成的蘇州影視城奧特萊斯，南京金鷹奧萊城2期升級的金鷹湖濱天地，作為蕪湖美好名流印象商業廣場主力店入駐的蕪湖城市奧特萊斯，韓國衣戀集團接受后改造的存量資產項目沈陽萃兮優客城市廣場、石家莊北國東尚優客城市奧萊、南昌恒茂百盛優客城市廣場以及長春歐亞優客城市奧萊等。

此外，2017年萬達首家奧特萊斯定位的購物中心漳州臺商萬達廣場開業，項目匯集了施華洛世奇、tommyhilfiger、gant、歐赫名品、sapo名品集合店、dingshow名品集合店等國內外一二線名品，2018年前半年將會延續這種趨勢。

存量改造項目、輕資產項目增多

隨著部分重點城市商業地產發展漸趨成熟，不少在過往行業競爭中被淘汰的存量資產，也往往因為占據核心商圈、地鐵等優勢被其他開發商看上，歷經升級改造或者更名更換運營商之后重新回歸。

據聯商網數據中心統計，2017年存量改造的商業項目（包括百貨轉型、更名重開、調整升級等模式）超過30個，略高于2016年，面積主要以3-5萬方為主，其中面積8萬方以上的不超過10個。這主要是因為存量改造項目一般都是面積較小、業態單一的傳統的商業，為適應市場競爭，需要調整升級。諸如原易買得漕寶購物中心被盈石收購后更名為上海星寶購物中心重開、北京漂亮購物中心被華訊股份收購后調整重開、濰坊世紀泰華廣場是由原世紀泰華百貨轉型而成、常德步步高廣場也是百貨轉型項目，面積較大的存量改造項目有五角場萬達廣場、寧波余姚銀泰城、寧波奉化銀泰城、南京金鷹湖濱天地B區、福州東百中心A、B館等。

重開的上海五角場萬達廣場

圖片來自搜鋪網

另一方面，集投資少、靈活性強、風險低等優點的輕資產運營模式備受各大開發商青睞，以萬達集團、紅星商業、寶龍地產、大悅城地產、新城控股、保利商業、華潤置地、凱德商用、綠地控股、光大安石、星河商置、九方、世紀金源、永旺等為代表的名企紛紛開啟商業地產輕資產化轉型，就連百聯、首創、砂之船等旗下奧萊也啟動了輕資產布局。諸如廣西北海萬達廣場、江西南昌西湖萬達廣場、河南新鄉萬達廣場、義烏佛堂寶龍廣場、青島新城吾悅廣場等輕資產商業相繼在2017年開業。

巨型項目不斷激增

如今大型購物中心遍布一二線城市，巨型購物中心憑借面積大可以配置更多更全的業態和特色品牌，且巨型購物中心用地往往由于競爭者少而拿地單價成本較低，更主要的是如今購物中心競爭激烈，吸引客流的重大砝碼在于持續進行各類推廣活動，無論營銷費用還是專業團隊的成本支出，巨型購物中心相對于大型尤其中型購物中心更容易分攤至租金收入中。

因此，近幾年，巨型購物中心（扣除停車場、辦公樓后購物中心建筑面積約25萬方以上）不斷出現在市場中。

據聯商網數據中心統計，2017年商業建筑面積在25萬方以上的購物中心多達17個，占全部開業數量比5.3%。其中2017年開業的巨型購物中心，商業體量越來越大，諸如50萬方的南京金鷹世界和揚州金鷹新城市中心、40萬方的杭州新天地中心和大連中央大道旅游文化購物中心、37萬方的西安砂之船、36萬方的深圳壹方城、35萬方的重慶新光天地、34萬方的北京世界之花假日廣場等。

南京金鷹世界

圖片來自搜鋪網

對巨型購物中心的激增，聯商網百人薈成員Alan66坦言，巨型購物中心對選址的要求、開發商的資金實力和招商運營能力要求都很高。“雖然現下巨型購物中心又開始進入市場，但在我國很多城市出現購物中心飽和甚至過量供應的背景下，體量更大的巨型購物中心在招商和運營上或面臨更大的挑戰”。

三四線城市逐步放量

近年來，商業地產的供大于求和同質化已是業內共識，但不少發力商業地產的開發商，將目光投向了三四線城市。以萬達為例，2017開業的51個項目中，三線及其以下城市開業的項目多達25個，占比近一半。

2017年開業的323個大型商業項目中，三線及其以下城市開業的數量99個，占比總開業數量30.6%。

對于商業地產的發展而言，三四線城市的人口情況和商業格局是個重大的機遇紅利。據了解，目前三四線城市的人口占全國城市人口的53%，但購物中心只占到全國的16.5%。隨著城鎮化的發展，人口數量還在增加，且隨著城鎮化發展，居民的收入、消費水平以及對生活品質的要求都會隨之增高，無疑給三四線城市的商業開發提供巨大的潛力。

但不可否認的是，三四線城市的招商運營困難較大、投資回報率相對偏低，這也是不可忽視的風險及挑戰。因此，對開發商而言，選擇進軍三四線城市，需要深入分析當地的環境、人口結構、生活水平等因素。

借助數據進行改型和招商

2017年眾多購物中心開始進行數據的收集和數據分析，各大集團開始發力大數據分析和會員機制，集團招聘也開始增加大數據分析團隊，濰坊中百集團從17年就開始引進數據分析工程師和數據分析人才，開設數據團隊，商業地產也開始尋求數據合作伙伴，龍湖地產、大悅城、萬達集團等開始研究客流和客群，用數據分析結果進行商業分析，數據成為了大型購物中心轉型的一種工具，用好數據成為越來越重要的競爭力。

招商艱難是近幾年很明顯的發展趨勢，街邊店迅速發展成為商場店的階段已經漸行漸遠，很多品牌開始重歸獨立商鋪，進駐大型購物中心的成本以及各種商圈同質化的惡心競爭，使得大型購物中心招商似乎遭遇寒冬，而數據分析撬開了這樣一個缺口，綜合幾年的數據進行趨勢總結，分析消費者行為進行招商指引，數據將在2018年發揮至關重要的作用。

文章部分內容轉自搜鋪網

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