要說開店最讓人頭疼的成本，莫過于房租。
首先，花費多，每個月雷打不動得交付。有的門店租金占營收5%，這是非常不錯的，但有些門店的租金占到10%。
其次，具有不確定性。房租持續飆升是讓人無奈的事實，合同期到了漲租不說，房東一個不樂意或者眼紅，還可能不給你續租，那麻煩就大了！
來源：鋪鋪旺
不當包租婆 ，要做老板娘
很多開店老板都夢想著有一家自己的鋪子，省去房租，經營時也覺得安穩。就算不開店了，還能租出去，當個包租公/婆，啥不干月月收錢，豈不是爽爆了！
但朱大姐就是個例外。她有個上下兩層百來平的商鋪，租給別人一個月7000塊。兒子讀大學后她一下子閑得慌，總想圓了自己開店當老板的夢，而且她發現朋友開餐廳，每個月能賺好幾萬。
于是，朱大姐興致沖沖地考察，最后花了18萬加盟了北京某韓式拌飯品牌，涵蓋品牌使用、技術培訓、門店選址、裝修設計方案、經營支持等。朱大姐信心滿滿，雖然沒有經驗，但相比其他開店新手，覺得自己挺有優勢。
1. 自有商鋪，不用付房租。
2. 周邊沒有同類競爭對手。
3. 加盟品牌，背后有靠山。
費盡心思送優惠，一年虧了50萬
加上設備采購、裝修等，前前后后花了55萬，這店總算開起來。
店鋪臨街，周邊有幾座寫字樓和一大片服裝城，每天中午這一帶的快餐廳都忙得暈頭轉向。外賣小哥和周邊上班族都排著隊，朱大姐的韓式拌飯開張后，也是如此。
1. 開業營銷，熱鬧就一陣
新店開業，總部給門店策劃了一周的營銷活動——第一天3折，第二天4折，以此類推，第七天9折，活動結束后回歸原價。
一份經典拌飯29元，蝦仁雞腿拌飯35，大醬湯15元，炒年糕12元，就是打五折，大家都覺得太劃算，何況第一天只要10元就來一份蝦仁雞腿拌飯，相比20元左右的中式快餐，這都有點兒像白送了！
活動期間可把幾個師傅累壞了，尤其是前三天，排隊從11點半一直延續到1點半！幸虧沒有上外賣，不然真應付不來。
但是在開業營銷的后幾天，客流明顯減少。待優惠結束，門前不再有排隊，客流少了一大半。
2. 變著花樣送優惠，還是不湊效
朱大姐覺得這太反常了，也跟一些客人聊了聊。不少人說是來嘗鮮，因為周邊沒有同品類。
但是很少人表示愿意再來，對于主要需求是簡單、快速解決午餐的上班族而言，人均35元的價格偏貴。
雖然前期銷量大，但是10塊錢一份拌飯，扣除原料、人工，那就是賠本賺吆喝。
朱大姐想再看看形勢，到了第二月，新鮮勁兒過了，收支勉強打平，畢竟5個員工一個月開支2.5萬了。
第三個月，眼看這生意下滑太厲害。朱大姐向總部求救，反反復復打了很多次電話，工作人員建議她再做活動，推出套餐。比如經典石鍋拌飯（29元）+橙汁（8元）+小菜（5元）套餐價35元，對于顧客而言便宜了7元，對于商家而言橙汁和小菜是高毛利產品，只要有銷量，就是穩賺。
一開始還吸引了一些顧客點單，但是很快又不管用了。
為什么？顧客普遍反映兌制的橙汁不好喝，肯本不值10塊錢，小菜份量太少，就算是組合套餐，性價比也低。
3. 勉強熬一年，虧損50萬
裝修精致、風格獨特的韓式餐廳，在整個快餐一條街上顯得“曲高和寡”。無論是中式快餐還是粉面，均價都是15~20元，朱大姐這人均35元的價格雖然有更好的環境做支撐，卻不足以帶來客流和營收。
從第四個月開始就入不敷出，偶爾打折、降價，店里就熱鬧些。后半年有時候勉強打平，有時候就是個虧。一年后算賬，加上品牌代理費以及裝修花了20多萬，勞心勞力的朱大姐虧了50萬。
到底是先天優勢，還是先天不足？
還記得開店時，新手朱大姐覺得自己有優勢么？她的信心主要源自以下三個方面：自有商鋪、無同類競爭、加盟品牌。
復盤時，她才恍然，所謂的優勢可謂雙刃劍。
1. 自家門店不見得就好
自家商鋪不一定是最合適的。很多人跟朱大姐一樣，會想：自家的不用出錢，我又何必去租別人的！
但是商鋪的價值不單在于它提供了一個經營場所，更在于它的商業價值。萬象城一個20平的檔的租金可能跟城中村一個200平店鋪不差上下，因為它們的位置、對特定消費群體的吸引力、可以帶來的商業價值不同。
朱大姐的店在一條老街上，周邊群體消費力并不高。我們常說選址就是選客流，而項目確定后，她的商鋪并不是最好甚至都算不上合格的選址方案，因為周邊沒有充分的目標客群。
2. 為什么這個生意別人不做
朱大姐曾經為選了這個項目竊喜，因為周邊都是中式快餐。自己的產品雖然貴點，但是在別家吃不到啊！
可如上所述，周邊三公里的大眾需求和消費水平擺在那兒了，而且朱大姐似乎忘了，附近曾經有過一家韓式料理，也是臨街店面，客單價50左右，經營不到兩年，關了。一開始總緊隨韓流、韓劇的風潮，營銷活動花樣百出，后來漸漸門可羅雀。
韓餐自帶異域特點，但國人大都是圖新鮮，而且對于餐品正宗與否無從評判，甚至覺得各家出品都差不多，沒有特色可言。要說聚餐，它不如火鍋、中餐廳有氛圍；一人食，缺少性價比。
結果，這些上班族們還是傾向于普通快餐，朱大姐的店只能是靠清新的環境讓路人多看兩眼。
3. 所謂的靠山并不靠譜
很多新手開店會傾向于選擇加盟已有品牌，一方面可以借助其影響力，另一方面獲得經營支持。但是，從一開始，朱大姐獲得的支持就不專業。
她當初坦言自己有店鋪，把格局、周邊環境以及位置都發給品牌方，不知對接人是有意順從她的心思，還是不愿協助考察找鋪，反正就是“好啊~正好省了很多成本”。
其實，工作人員只要稍稍了解下周邊商圈和消費情況，就不會這么敷衍了事。
原料統一供應，價格自然是比市場其他渠道貴一些，但想來品牌方出于品控考慮，也就罷了。后來營收持續下滑，品牌方也一直沒有拿出有效的解決方案，而且一年來沒有根據市場變化調整產品。
后來朱大姐把店轉給一家做陜西面的。因為自己是房東，轉讓費也沒拿到多少。最終，她還是做回了包租婆。
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主編丨彭景 視覺丨馬聰
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