餐廳合理規避風險 看這9招！

與綜合體物業打交道是令很多餐飲老板頭疼不已的問題，面對厚厚的一摞合同書，往往是物業“滴水不漏”，而餐廳卻“節節退讓”。

通過多年與商超物業打交道積累的經驗，姜文生表示一定要多學習、多考慮、多較真，防止為以后的合作埋下隱患。

“國內外大品牌商超如永旺集團、萬達集團等，他們的合同非常成熟嚴謹，而且名目繁多，需要耐著性子仔細看，而且要通過法律顧問機構協助審閱。

如果遇到不明確的細節問題一定要與對方爭執，達成雙方滿意的結果。”姜文生介紹道，要高度重視招商人員豐富的經驗和技巧，我們才可以預料到合作過程中可能發生的問題，才知道如何規避風險和責任，使合同最大程度地利己。

選擇合適的租金模式

合同中所指的租金一般分為房租和物業費兩部分，若干年后會出現遞增的情況。

在簽訂合同時，餐廳負責人要搞清楚遞增的是哪部分租金，存在房租遞增、物業費遞增、二者都遞增三種情況。

租金模式主要分為固定租金和提成租金兩種，要依據餐廳的自身情況具體選擇。通過對未來經營的預測，如果生意非常火爆，提成租金會帶來很大壓力，盡量選擇固定租金模式；如果生意比較平穩，則要通過測算進行權衡，可以選擇提成租金模式。

盡量爭取經營免租期

合同中通常約定2—4個月的時間為裝修免租期，要依此限定合理的裝修期限。

如果裝修進度緩慢導致超期，很可能會導致餐廳用交房租的營業期來搞裝修，耽誤營業的同時還要砸進去高額的租金。

對于剛剛落成開業的綜合體，則需要通過與物業的談判盡量延長免租期。這是由于新商超有一定的培養期，餐廳沒有必要也沒有義務繳納全額租金來配合商超培養客源。

因此，向物業要求1—3個月的免租期或其他優惠，對餐廳的前期啟動和培養是一種很好的減壓方式。

合同年限要做到最足

在與物業簽訂合同時，一定要盡量放長合同年限，通常以8—10年為宜，5年（包括5年）以下的期限則要慎重考慮。

這是由于一方面在裝修、人員、設備等方面投入了大量的人力財力物力；另一方面無論是商超還是餐廳都有一段培養期，剛辛苦培養出客戶群合同就到期了，顯然不劃算。

“餐廳要在與物業的博弈中盡量爭取主動權，不要成為商超發展的附屬品。”姜文生慨嘆道。

莫讓工程條件鉆空子

超低的租金是個別綜合體吸引商戶的有效噱頭，然而在低價背后隱藏著多少不為人知的秘密？工程條件不完善就是導致廉價租金的重要原因之一。

例如，餐廳位于主排煙管道的末端或比較遠的位置，廚房和就餐區排煙不暢，會對餐廳環境造成很惡劣的影響。

此時只能對排煙系統進行二期工程改造，投入一大筆資金甚至暫停營業。

與排煙系統類似的還有水電氣、新風、消防等一系列工程問題，需要精準測量水電氣的用量，否則萬一出現高峰期停水、停電、停氣的狀況，對餐廳都是致命性的打擊；查看新風系統設計是否科學合理，能否起到實際作用；弄清消防系統是由物業統一確認，還是由各商家自行確認。凡此種種，不一而足。

把空調溫度達成協議

姜文生特別提到，在與物業談判工程條件時，一定注意要把空調溫度達成協議，以防商超提供的空調系統成為一個“花架子”。

川府老媽就曾經在空調溫度上栽過跟頭，自己沒有另裝空調系統，而是采用商超提供的中央空調。

到了夏季生意最火爆的時候，等位的顧客排起了長隊，中央空調根本起不了什么作用。

姜文生只好與物業進行交涉，自己重新改裝了店鋪的空調系統，說服物業同意將這部分費用轉換成房租作為補償。

做好防水減少大麻煩

餐廳用水比較頻繁，有些餐廳還搭建了魚池，這就要注意防水的問題。

姜文生介紹說，一般底商的租金都是比較貴的，如果餐廳在二樓，出現跑水淹了一樓的房頂和鋪位，會造成高額的經濟賠償，而且賠償數字是無上限的。

因此，在與物業簽訂合同前就要仔細檢查工程質量，盡量在合同中注明免責條件。

另外，必須要求裝修方嚴格保障重點用水部位的質量，萬一出現滲漏現象由裝修方承擔賠償責任，防止造成不必要的損失。

使用物業提供的服務商

姜文生分享了他的一條經驗，在需要定期做清潔保養的環節，最好選用物業推薦的服務商，以免日后發生分歧。

例如，川府老媽的排煙系統就選擇了物業推薦的服務商，并在合同中標明如果由于清潔保養不當造成的損失，由物業方承擔責任。

“如果選擇其他保潔品牌，一旦發生問題物業肯定會推諉責任，所以哪怕多花一些錢，也要按照他們的規矩來辦事。”

姜文生表示，開店前期已經投入大量資金，切不可因小失大。

打通物流通道絕后患

作為餐飲企業，要對商超坐落商圈周邊的交通路徑非常清楚，如有單行路、步行街等情況，將直接會對物流路線造成麻煩，增加物流成本。

作為供貨商，如沒有通暢的物流通道耽誤送貨時間，降低了工作效率，他們會把這部分成本損失轉嫁到餐廳的身上。

而且由于遲遲不能到貨而產生的損失，也嚴重影響著餐廳的正常運轉。

廣告位提高餐廳知名度

俗話說“酒香也怕巷子深”，綜合體的美食街上餐廳林立，怎樣才能讓自己的餐廳脫穎而出？

僅有的幾塊樓體廣告位往往是商家們爭破頭的“風水寶地”，姜文生認為簽訂合同時談妥廣告位是“一個必要條件”。

據他調查統計，很多無明確就餐目的的顧客都是看到廣告后決定進店用餐的，這些人很多成為了餐廳的回頭客。

另外，各樓層品牌引導牌和樓層廣告位也要盡力爭取，這樣客人從扶梯口就能夠知道餐廳的具體位置和經營特點。

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