店要被封了，損失慘重 | 開店筆記

一位老板說：

老陳，最近店鋪面臨住改商整改，我的店就是。

我店接手經營到現在九個月，從房東手里接手。合同三年，之前房東自己經營。我接手時給我要了六萬轉讓費，合同也寫得簡單。疫情期間也沒有減過租金。這下眼看前面的店鋪都被封了，怎么讓才能讓損失不那么慘重。希望給我些建議。

這個案例的下面有另外一位老板留言說：

我昨天去看鋪子就遇到一整條街的鋪子都貼著出租，當時就嚇到了覺得肯定有問題，后面聯系了中介才了解清楚那條街之前是住改商的，現在牌照到期了不能再做餐飲了。如果不知情租下鋪子裝修了營業執照辦不下來又損失慘重了。

是不是防不勝防？說實話，我以前也沒有很在意”住改商“這種情況，但是現實中蠻多老板提到過，租鋪子時是要把這個記在心上。

什么是住改商：就是把住房性質的房子變成了經營性質的房子。那合不合規呢？應該說，不一定。因為有些住改商的店是有正規營業執照的，是得到保護的。

有一個案例是這樣的。老板是在路邊的住宅樓開了個飯店，營業執照怎么辦理的呢？就是找了同一層了的5家人簽字，去找物業簽字，物業同意了，就找居委會簽字，辦證的人看到居委會同意了，就辦證。

但后來發現，雖然同一層了7戶人家里有5戶簽了字，但是最受影響的2戶沒簽字，壓根不知道；而且簽字里的3戶也是住改商的店家，還有兩戶相隔很遠，影響不到。最后這兩戶人家投訴厲害，只能撤銷營業執照。

所以，住改商的結果是一個不穩定的狀態，有可能有變動的風險。

物權法里規定：“業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”

也就是說，住改商這個行為不是法律禁止的，是可以做的，只是要經過利益相關人同意。

有可能導致變動的因素就是業主，有人投訴了，就危險了。

各地在辦理住改商的程序上有差別的，有些只要社區簽字蓋章就可以了，有些地方還需要區政府的相關部門蓋章。

業主會變化，政策也可能變化，就隨時有整改的風險，上面老板提到的牌照到期，其實就是限期整改的，肯定是政改前附近的居民投訴嚴重。

那對我們租店鋪的人來說怎么處理這個風險呢？

1，首先要知道有這么一種性質的店鋪，要問清楚你租的店鋪是不是這樣的店，能辦理營業執照，未必就一直合法，要知道這個店鋪的歷史，一直就是商用性質的，還是商住改的。有些老板可能遇到這種店鋪就不租了。

問房東，問上個租戶，問鄰居都可以問得到的。第一個案例中的老板，如果知道這回事，房東的轉讓費就不可能交了，房東肯定提前知道商住改要整治了。

2，租賃合同上要寫清楚房東要保證店鋪租賃的合法性，要告知店鋪的重要信息，比如店鋪的債權問題，抵押問題，店鋪性質問題，拆遷問題。

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